回顾2020年土拍市场，前4个月，受传统淡季和疫情影响，土地竞拍市场“转冷”。进入5月，随着各行各业复工复产进程的加快，江门土地竞拍逐渐回暖，到了6月热度再升温，6月12日，1小时内成功出让三块商住用地，出让面积超30万平方米，成交金额约33.77亿元，无论从金额、面积还是地块的数量来看，均创下近年来单日出让商住用地的新高。12月我市共拍出11宗商住用地，成交量为全年单月最高，其中，竞拍最激烈的要数12月15日，佳兆业经过超70轮竞价最终以约7.92亿元+44倍配建（200平方米住宅建筑面积及3个有产权的标准小汽车停车位），拿下新会枢纽新城一块靓地。

    记者从江门市公共资源交易中心获悉，2020年全市共成交45宗含住宅用地，与2019年相比少了3宗；总面积约188.18万平方米同比下降1.84%；成交总额约185.66亿元，同比增长8.59%。

    文/江门日报记者

    李银换

    制图/皇鑫

    A

    蓬江区成交12宗地块揽金最多

    昨日，记者从江门市公共资源交易中心获悉，2020年全市共成交45宗含住宅用地，与2019年相比少了3宗；总面积约188.18万平方米，同比下降1.84%；成交总额约185.66亿元，同比增长8.59%。

    裕隆基地产副总经理李艳芳认为，2020年江门土拍市场有一定的回暖，江门作为粤港澳大湾区成员之一，城市发展备受看好，土地竞拍激烈程度有所增加，成交金额自然“水涨船高”。

    分区域来看，在成交数量上，蓬江区成交12宗地块，数量最多；新会区紧随其后，成交11宗地块，居第二位；江海区和台山市各成交6宗地块，并列第三位。在成交面积上，蓬江区卖地最多，成交面积约71.9万平方米；其次为新会区，成交面积约40.69万平方米；江海区成交面积约27.36万平方米，位列第三。在成交金额上，蓬江区揽金最多，成交金额约78.57亿元；其次为新会区，成交金额约52.05亿元；江海区位列第三，成交金额约31.64亿元。

    最贵的地块是粤海以约16.84亿元拿下的蓬江区甘北路东侧、西江西侧、泮边街南侧、北新街北侧地段的3、4、5号地，用地面积约174537.52平方米；地价排在第二的是，保利以12.59亿元拿下的江海区滘头西路与麻园河交界西南侧地块，用地面积约96422.27平方米；钧明集团以12.18亿元拿下新会区枢纽新城明德一路与江门大道相交的西南角地块，用地面积约106240平方米，排在第三位。

    B

    超10家新晋房企布局江门

    2017年，江门新晋房企有时代地产、国瑞置业、三盛宏业、绿地集团、融创、敏捷、孔雀城、中海、雅居乐、富力等；2018年江门吸引了超10家新晋房企，分别是中梁、联发、佛山华强、合景泰富、云星、卓越、旭辉、万科、华润置地、新城控股、华发集团等；2019年超10家新晋房企进驻江门，分别是华侨城、龙光、金地、粤海、弘阳、大发、融信、大悦城、大华集团、合生创展、华以泰地产、上海鸿升；2020年，知名房企纷纷布局江门，新晋房企超10家，包括有中铁建、南光、力高、嘉宏、中南、远洋、嘉福、钧明等。

    可以看出，近4年，每年都有10家或以上的新晋房企进驻江门。对此，美智地产市场研究中心总监张镇兰分析称，随着粤港大湾区的发展，江门目前是大湾区的价值洼地，新晋房企的进驻可以看出他们对江门市场的认可，同时扩大市场布局，但成交价格仍是以底价或低溢价成交为主，说明新晋房企进驻江门仍偏谨慎。

    “多个知名房企提早布局江门，是对市场未来发展的认可。”李艳芳表示，作为粤港澳大湾区的一员，江门发展潜力大，未来前景好，在土拍市场上，江门仍处于价格洼地，“性价比”较高，同时江门各市（区）基建呈现百花齐放的局面，每一市（区）都有很大的变化。随着交通路网体系的逐步完善，江门将加快对接广佛珠等城市，发展前景好。

    记者留意到，中铁建联合南光摘得滨江新区靓地；力高携手嘉宏以约6.86亿元竞得高新产业新城约65359.02平方米商住地；中南置地以总价约4.35亿元竞得今古洲约34803平方米商住地。近年来，房企合作开发逐渐增多。

    业内人士分析认为，降成本、扩规模、分散风险是主要原因。张镇兰表示，新晋房企在拿地区域方面，多集中在滨江新区、枢纽新城等，原因首先它们是江门的重点发展区域，未来发展潜力大，置业热度较高，风险相对较小，同时选择联合拿地、开发也是同理，另外合作对象多为已在江门具有一定经验的房企，营销和产品能更好地贴合本地需求。

    C

    32宗地块以底价成交

    纵观全市，最高折合楼面地价约7698元/平方米，该地块位于新会枢纽新城明德一路北侧、文华路东侧，由佳兆业拿下，成交总价约7.92亿元+44倍配建。折合楼面地价破“7”字头的地块共两块，均位于新会区，另一块由敏捷地产夺得会城圭阳北路西侧、御品雅苑南侧地块。

    记者梳理发现，2020年，全市土拍地块中折合楼面地价前10位的地块，有4块位于新会枢纽新城，5块位于蓬江滨江新区，1块位于新会圭峰板块。由此可知，高楼面地价的地块主要集中在新会枢纽新城和滨江新区。对此，李艳芳分析称， 2020下半年，江门在经济建设、人才引进、交通基建等都稳步推进，吸引了许多房企的关注，其中以新会枢纽新城和滨江新区热度最高。新会本身供应量不算大，靓地块更是少，新会枢纽新城未来规划完善，以及在江门站开通等交通利好加持之下，地段价值更加凸显。与之情况相似的还有滨江新区，交通、教育、生活配套相继补位，区域前景越发走好，受追捧也是情理之中。

    看完折合楼面地价，再来看看溢价率。记者梳理发现，尽管有热闹，如佳兆业摘得的新会枢纽新城靓地经过超70轮竞价，但整体来看，2020年全市成交商住用地的溢价率并不高。三区四市有32宗地块以底价成交，其中，蓬江区8宗地，占比约66.7%；江海区6宗，占比100%；新会6宗，占比54.5%；鹤山4宗，占比100%；台山5宗，占比83.3%；开平2宗，占比50%；恩平1宗，占比50%。其余的地块成交以低溢价为主，在10%—15%之间。

    “在房企普遍拿地接近饱和、去化压力大且融资有所收紧背景下，土拍市场有一定的降温，所以底价、低溢价成交增多。”李艳芳说。

    张镇兰表示，2020年土地市场表现主要以低溢价成交为主，主要受到整体政策影响，房地产金融监管趋严，房企融资受限，后来“三道红线”新规试点实施，企业资金压力加大，拿地热情有所回落，态度也逐渐趋于谨慎观望。

    D

    2021年上半年

    土拍市场成交或略有上涨

    2021年上半年，土拍市场走向如何？

    李艳芳表示，在“房住不炒”“三道红线”等政策影响之下，以及市民大众对买房的要求越来越高，对房企开发的产品要求也越来越高，开发商需要花更多的心思去设计产品才能更好地脱颖而出。值得注意的是，江门作为粤港澳湾区的成员，在这一红利的支持之下，发展前景还是相当让人看好的，依然有很大的吸引力。“我认为2021年上半年的土拍市场成交与去年持平或略有上涨。”

    “土地供应属于政府行为，主要看推出地块的整体素质如何。”张镇兰说，根据2020年形势的预测，2021上半年土地市场仍会保持整体平稳的状态，部分优质地块将赢得房企的青睐。