市区哪里租金最贵？哪里便宜？3月8日，市住房城乡建设局公布了《2020年江门市市区房屋租金参考价》（简称“参考价”），为房屋租赁双方提供市场租金参考价，旨在引导市区房屋租赁双方公平合理议定租金。

    记者梳理发现，在居住用房方面，电梯楼租金普遍为每月每平方米25元左右，其中，租金最高的是嘉盛华庭和御峰雅苑，均为40元/平方米/月；公寓方面，租金最高的是丽宫国际酒店公寓，为67元/平方米/月；商业用房方面，租金最高的是江门大融城，为360元/平方米/月；办公用房方面，租金最高的是国际金融大厦，为65元/平方米/月。

    文/图 江门日报记者 李银换

    住宅租金，最高的是嘉盛华庭和御峰雅苑，均为40元/平方米/月

    公寓租金，最高的是丽宫国际酒店公寓，为67元/平方米/月

    商业用房租金，最高的是江门大融城，为360元/平方米/月

    办公用房租金，最高的是国际金融大厦，为65元/平方米/月

    住宅租金

    嘉盛华庭、御峰雅苑租金最高

    对于租房一族来说，房租是他们关注的焦点。那么，市区哪个住宅小区房租最高？

    记者梳理发现，在蓬江区，步梯楼普遍在20元以下，其中位于环市街道的嘉盛华庭最高，为27元，比部分电梯楼租金还要高；电梯楼方面，普遍为25元左右，位于环市街道的嘉盛华庭、御峰雅苑最高，均为40元。另外，北新区的热门住宅电梯楼普遍为35元，而滨江新区的热门住宅电梯楼普遍为30元左右。

    在大多数人眼里，房价高的住宅小区，房租也自然水涨船高，房价与房租成正相关。记者通过走访发现，目前蓬江区二手房单价较高的小区为位于北新区的海逸城邦及越秀星汇名庭，海逸城邦二手房单价均价约15833元/平方米，越秀星汇名庭二手房单价均价约15740元/平方米，而租金参考价为35元。而嘉盛华庭二手房单价均价约9020元/平方米，御峰雅苑单价均价约10548元/平方米，租金参考价则为40元。

    从二手房价格来看，越秀星汇名庭及海逸城邦二手房挂牌价格远高于嘉盛华庭和御峰雅苑。那么，为什么嘉盛华庭和御峰雅苑的房屋租金更高呢？对此，嘉毅地产总经理邓桐燊表示，决定房屋租赁价格主要有三要素：一是周边的商圈热闹程度；二是商圈对应的阶层；三是进入商圈人口的多少。嘉盛华庭周边有益华百货、江门大融城、建银大厦、国金大厦，是白领阶层聚集的地方，他们的消费能力较强，且租赁需求较高，所以房租价格高。而御峰雅苑周边有摩根国际、江门万达广场等商圈，需求也比较大。

    在高新区（江海区），步梯楼普遍为18元以下，位于彩虹路最高，为30元；电梯楼方面，普遍为22元左右，而府西片区的君汇熙庭最高，为32元。

    裕隆基地产副总经理李艳芳分析表示，高新区（江海区）近几年发展变化很大，大型的工业企业进驻，外来务工者大量涌入，虽然厂区会有宿舍配套，但是对于夫妻、企业高管来说，居住在宿舍并不方便，所以很多外来务工者会以就近原则，选择在彩虹路这边租房，所以此处的房租价格较高。

    记者留意到，2019年高新区（江海区）步梯房租金最高的是文昌花园，为31元，而2020年文昌花园步梯房的租金只有12元，跌幅达61.3%。邓桐燊分析称，总体来说，受疫情影响，2020年上半年市区房屋租赁市场活跃度较弱，一些较偏僻、人流量减少的地区，房屋租赁出现价格下跌的情况。文昌花园下跌属于正常现象，因为周边小企业较多，受疫情影响，招工的需求下降，导致房屋租赁需求下降，使得房租下降。李艳芳也表示，文昌花园之前基本的出租房都是以小套间为主，所以分摊的租金会高，近几年，随着礼乐的新楼盘逐渐增加，而且面积段比较小，适合出租，租户可选择的地方越来越多，所以文昌花园的租金降低也是正常。

    在新会区，步梯楼普遍为15元左右，其中会俊花园最高，为22元；电梯楼方面，普遍为25元左右，其中博富南湖壹号最高，为39元。

    李艳芳表示，枢纽新城随着新区的发展，住宅项目的规模与品质打造越来越高档，而且周边的配套齐全，也避免在市区塞车的尴尬，房租租金也较高。

    整体来看，对比2019年江门市市区房屋租金，2020年的房屋租金保持平稳。李艳芳表示，房屋租金方面相对平稳，最终还是看地段、周边配套、装修标准是界定租金的价值。

    公寓租金

    需求下降，租金略有下跌

    在公寓租金方面，普遍为40元左右。在蓬江区，丽宫国际酒店公寓最高，为67元。知名项目方面，滨河四季为56元，摩根国际为52元，江门大融城、江门万达广场、益丞艾迪公寓，均为43元；在江海区，又一居作品一号最高，为47元；在新会区，美吉特广场最高，为38元。

    对比2019年公寓租金参考价，发现2020年多个公寓项目租金略有下跌，如江门大融城从48元降至43元，丽宫国际酒店公寓从69元降至67元，美吉特从39元降至38元。

    在邓桐燊看来，公寓租金下跌属于正常现象。他表示，公寓主要是两类人群租赁，一是小微企业租赁公寓用作办公，占比较大；二是白领阶层租赁用作居住。2020年，受疫情影响，小微企业艰难生存，因此对公寓租赁的需求下降，导致租金价格略有下跌。

    李艳芳表示，公寓产品越来越多，越来越新，可选择的范围越来越大，导致公寓的租金有所下降。

    商业用房租金

    蓬江城市综合体租金略有下降，新会则上涨

    记者梳理发现，在蓬江区，地王商圈、北新商圈租金较高，其中，江门大融城最高，为360元，同比下跌约5.26%；其次是常安路，为210元，同比下跌12.5%；接着是地王广场，为208元，同比下跌16.8%。其他知名项目，如中天新地为196元，益华广场为158元、人人乐为126元、江门奥园广场为108元，而江门万达广场（含五邑老街）仅为77元。

    李艳芳表示，去年主要受到疫情的影响，为了支持经营者，很多商家进行适当的免租、减租。

    “近年来，江门商铺价格整体都向下走。”邓桐燊表示，商铺价格主要取决于两方面，一方面是整体市场经济问题，另一方面是受网购的影响，商业向社区商业、综合性商场转移，临街商铺租金持续回落。

    记者梳理2018—2020市区商业用房租金发现，三年来，江门大融城租金稳居首位。业内人士认为，因定位准确，业态更接地气，所以人气相对较旺，租金自然水涨船高，相比之下，江门万达广场（含五邑老街）低出许多，除了人气稍差之外，更重要的原因在于，统计该项目时将室内铺位和五邑老街的室外铺位综合计算，拉低了整体租金。

    江海区外海街道的麻园租金较高，其中，麻三综合城最高，为144元，麻二商业中心其次，为140元，这不难理解，那里因为周边厂企较多进而聚集了大量的消费需求。另外，中环广场为126元。江海广场则暂未纳入统计。

    新会万达广场的租金最高，为330元，美吉特广场其次，为235元，而步行街周边的知政中路、知政南路、知政北路均为144元。值得注意的是，与蓬江部分城市综合体租金普遍下跌不同，新会万达广场从2019年的300元涨至330元，增长10%；美吉特广场从2019年的200元涨至235元，增长17.5%.

    李艳芳表示，新会原来的商业综合体比较少，而且消费群体会考虑停车、交通的问题去选择消费的地方，所以消费集中于枢纽新城的两个商业体，因此租金出现增长。

    办公用房租金

    价格平稳，变化不大

    办公用房租金方面，在蓬江区，国际金融大厦最高，为65元；而江门纬丰商业广场、领域国际、江门万达广场依次分别为60元、50元、49元。在江海区，康城广场最高，为48元。在新会区，美吉特最高，为38元。

    对比2019年，2020年办公用房租金较平稳，这是什么原因？邓桐燊表示，本来江门的办公用房价格不高，没有跌价空间。李艳芳则表示，写字楼相对稳定的原因是，写家楼签的租约时间有的会比较长，投入了装修等成本，基本上在租金上不会产生很大的变化。（注：本文租金单位均为：元/平方米/月）

    小贴士

    参考价数据来源

    参考价按照住宅、公寓、商业、办公、工业等用途分类，分别评估确定的估价基准日的平均租金；房屋租金计算面积采用建筑面积；参考价结果获取的数据主要来源于：委托方提供的参考数据、江门市市区实地调查获得的数据、评估机构自有数据库系统的数据、江门市房地产中介提供的数据、互联网站上搜集到的数据。需要指出的是，上述渠道获得的租金价格仅供房屋租赁双方议定实际租金参考，并不是政府强制性定价行为。