看清“来龙”，才知“去脉”。2020年，尽管受新冠肺炎疫情的影响，但江门楼市取得亮眼成绩：全市一手住宅共成交61044套，同比增长13.1%，成绩亮眼；成交均价8427元/平方米，同比增长1.5%。

    2021年，“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中。今年的政府工作报告中，除强调“房住不炒”外，还提到了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标。今年是“十四五”的开局之年。开局关乎全局，第一步就要迈准迈稳，干出新气象，干出新成效。

    2021年江门楼市如何发展？本报邀请江门市住房和城乡建设局以及行业协会、房企、房产代理公司的代表们，畅谈2020年的经历、成绩、经验，以及对2021年楼市的分析、展望、计划，希望对市民买房置业能有所帮助，也希望激励从业人员砥砺前行，积极拥抱危中有机的新一年。

    策划：张永源 黄创快 统筹：陈祺伟 文/图 江门日报记者 陈祺伟 李银换 见习记者 柯崇武 通讯员 陈才丰

    江门市住房和城乡建设局党组成员、 副局长林锡安：

    多措并举 促进房地产市场稳健发展

    攻坚克难，真抓实干。2020年是极不寻常的一年，面对各种风险挑战，市住房和城乡建设局攻坚克难，开拓进取，交出让人民满意的答卷。

    2021年是“十四五”开局之年，站在新的起点上，市住房和城乡建设局进一步加强党的领导，全面压实工作责任，永葆“闯”的精神、“创”的劲头、“干”的作风，促进我市房地产市场平稳健康发展。

    关键词

    奋楫笃行

    2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情，市住房和城乡建设局奋楫笃行，统筹做好疫情防控和推动建筑、房地产领域“全链条”协同复工，为企业纾困减负，缓解疫情对房地产行业的冲击。在2020年3月，及时出台了落实《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的工作清单，助力行业回归常态。

    我市房地产市场体现出回稳快、恢复快的特点，韧性十足。2020年二季度开始，我市房地产市场迅速恢复，三、四季度持续向好。全市商品房成交量逐月回升，2020年7月起连续6个月实现同比增长。全市2020年全年房地产开发投资约783亿元，同比增长9.2%；商品房成交面积806万平方米，同比增长8.8%；新建商品住房销售均价8184元/平方米，同比增长1.5%。

    关键词

    擘画新蓝图

    聚焦“十四五”，擘画新蓝图。市住房和城乡建设局提前谋划我市住房发展，规划下一个五年的新篇章。加快制定长效机制和“十四五”住房发展规划；建立健全房地产市场监测体系，做好“双统筹”和“三稳”工作。谋划“十四五”，在房地产市场方面，市住房和城乡建设局将主要做好以下两方面的工作：

    加快制定长效机制和“十四五”住房发展规划。按照国家和省有关工作要求，落实地方政府主体责任，我局将牵头其他相关部门，科学制定我市促进房地产平稳健康发展的长效机制。同时加强顶层设计，高标准编制好我市“十四五”住房发展规划，加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题,保持房地产市场平稳运行。

    建立健全房地产市场监测体系，做好“双统筹”和“三稳”工作。我局将牵头建立健全跨部门、跨层级数据交换和信息共享机制。依托信息系统，探索构建涵盖土地供应、房屋供需、金融、财政、税收、人口和宏观经济等数据指标的房地产市场综合监测体系，为科学制定调控政策提供及时、准确、全面的基础数据支持。建立调控政策工具箱，根据市场变化情况适时作出调整。

    关键词

    开局争先

    起跑决定后势，开局关系全局。2021年是“十四五”的开局之年，市住房和城乡建设局推出三项实招，促进房地产市场平稳健康发展。

    一是强化事中事后监管。持续开展房地产市场秩序专项整治行动，继续强化“双随机、一公开”抽查，加大信访投诉处置和舆情线索调处力度，加快构建事中事后监管体系，严肃查处房地产开发企业和中介机构违法违规行为，严厉打击房地产开发、销售、中介服务等环节的违法违规行为，重点查处存在捆绑收费、制造阴阳合同等行为的房地产“黑中介”，严厉打击违规销售、变相加价以及限制阻挠使用公积金等的房地产开发企业；依法查处发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、公平竞争的房地产市场环境，促进房地产市场平稳健康发展，防范化解房地产风险。

    二是建立健全房地产长效监管机制。研究制定全市统一的商品房预售款管理实施细则和房地产开发企业诚信管理办法，完善住房管理制度，进一步发挥诚信机制作用，保障预售资金更加安全、规范、高效使用，防范延期交房、楼盘烂尾等风险。

    三是提升房屋交易政务服务能力。继续深化“数字政府”改革建设，稳妥推进省“数字住房（粤安居）”试点工作，加快推进购房资格智能核验和预售款监管账户信息化监管，实现“不见面”网签、网签即时备案，并加强房屋网签备案信息共享，不断提升公共服务水平。

    2021年，立足新起点、开创新局面。我们将心无旁骛谋发展，锐意进取促改革，促进我市房地产市场稳健发展。

    江门市房地产 行业协会会长叶泽权：

    越来越多购房者 有信心在江门置业

    乘风破浪，顺势而为。受突如其来的疫情影响，2020年一季度国内房地产行业的销售、开发建设都一度按下了“暂停键”，二季度开始回暖，三四季度成交超预期。2020年一手住宅成交量同比有较大增长，成交均价则稳中略有上升，成绩单亮眼，我认为主要原因如下：3月出台了落实《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的工作清单，优化购房资格；珠西综合交通枢纽江门站开通，枢纽新城的区位优势进一步凸显，吸引购房者前来置业；江门作为粤港澳大湾区的一员，发展前景备受看好，越来越多购房者有信心在江门置业。

    展望2021年，预计房地产市场将持续平稳发展，实现量价齐升。回顾2017年以来的房地产市场，我市房价一直保持稳定，在通货膨胀等多重因素影响下，预计今年房价可能会稳中有升。

    作为房地产人的“娘家”，江门市房地产行业协会主动作为，坚持“双向”服务，起到政府与企业之间的桥梁和纽带作用。2020年，协会积极参与防疫工作，助力复工复产；建言献策，维护行业权利；继续全方位服务会员单位，如组织会员赴顺德ICC碧桂园三龙汇参观，学习如何打造“轨道+物业+产业”新模式；锐意进取，争先创优，强化内部管理，加强素质提升，受到相关管理部门的认可：通过江门市民政局考评，继续获得4A级社会组织称号；履行社会责任，据不完全统计，2020年会员慈善捐款金额达到2315万元。

    2021年是“十四五”的开局之年，江门市房地产行业协会将继续充分发挥“房企娘家人”“政企传声筒”的协会功能，服务好会员，促进房地产行业健康发展。结合国家、省、市“三旧改造”的要求，计划组织相关房企成立“三旧改造”专委会，推动我市“三旧改造”工作更好地推进，赋能城市更新；积极与税务部门沟通，希望给予房企优惠扶持政策稳定行业，优化行业营商环境。

    江门市房地产中介服务 行业协会会长杨东卉：

    树立中介行业的 良好口碑和专业形象

    躬身践行守初心，凝心聚力创新天；诚信自律谋发展，务实奋进展担当。

    2020年8月18日，在市住房和城乡建设局、市民政局和行业各界的大力支持下，江门市房地产中介服务行业协会正式挂牌成立，标志着我市房地产中介行业发展进入一个崭新的里程碑，同时将进一步有序规范、健康运行。

    2020年，江门市房地产中介服务行业协会做好五方面的工作：一、制定行业自律公约，促进行业健康发展；二、优化综合服务系统，完善会员数据管理体系；三、强化房地产从业人员培训，提高和规范从业人员素质行为；四、提高房地产中介行业公信力，促进行业的健康发展；五、传递会员心声，维护会员合法权益。

    时不我待，只争朝夕。2021年，为了进一步发挥好中介协会桥梁纽带作用，协会将通过“六加强”，引导行业逐步走向健康规范发展轨道：加强构建高效便捷的信息化服务平台；加强规范化管理，更好地促进行业健康发展；加强行业交流，以文化凝聚向心力；加强从业经纪人专业知识培训，提升服务水平；加强区域联动，开设台山、开平和鹤山区域分支机构，传达最新政策。

    回顾2020年，全市一手住宅成交数据亮眼，而二手房市场成交表现一般，共成交24860套，同比下跌13.5%。2020年全市一手住宅库存高企，项目促销力度普遍较大，置业者可选择较多，且一手住宅手续简单、税费少，相对存量房，置业者对一手住宅的购买意愿较高，反之对二手房购买欲望较低。

    新起点，新征程。展望2021年，受到房企“三道红线”和房地产贷款“两道红线”的影响，预计一手住宅成交量将会比较平稳；成交价格方面，预计整体价格平稳，部分楼盘以价换量的情况依然会存在。至于二手住宅方面，预计成交较平稳。

    接下来，我们协会将加强规范管理，提升经纪人服务水平与诚信专业程度，做好市民真正的物业理财顾问，促进房地产市场健康发展，树立中介行业在市场中良好的口碑与专业形象，让房地产中介从业经纪人受到市场的敬爱与尊重。

    江门市装饰建材行业协会 执行会长兼秘书长蒋武柳：

    装饰建材行业 将迎来更多的发展机遇

    去年年初，一场突如其来的疫情，让所有人都措手不及，尤其是建材装饰行业，面临着前所未有的压力。在此危难之际，我们决定利用协会强大的社会关系，以及在行业中的强大凝聚力，担负起我们应尽的社会责任。

    2020年2月3日，当各行各业尚未复工复产时，我们便已通过微信，向全体会员单位发起捐款倡议，并第一时间向江门市红十字会抗击新型冠状病毒感染的肺炎疫情项目捐款共计6万元，用于我市的新冠肺炎疫情防控工作。后又定点采购了一大批消毒水和口罩，以实际行动，积极协助企业复工复产，充分体现了协会的桥梁纽带作用，受到各会员单位及社会各界的认可。

    受疫情影响，装饰建材企业普遍受到影响，行业整体增速放缓，如何帮助行业重树信心，走出困境，是我们必须思考的问题，为此，协会主动担当，成立了商学院，旨在通过加强企业间的学习和交流，解析装饰建材行业的“困”与“破”，借此帮助协会会员解决企业用人、业绩增长难等问题，让企业能从困惑中走出来，交流互动，共同发展。随后，协会又成立了妇联，为协会的妇女打造坚强阵地、温暖之家。商学院和妇联的成立，不仅加强了会员之间的学习交流，而且也完善了协会的架构和功能，连同党支部，形成了“三驾马车”,并驾齐驱的局面，更好地为会员单位服务。

    在各级主管部门的指导下，在各会长、理事和广大会员们的齐心协力支持和协助下，江门市装饰建材行业协会先后获得了全国“四好”商会和广东省“四好”商会荣誉称号及江门市“一会一品牌”等多项荣誉。2020年，还获得了由江门市民政局组织评选的“江门市品牌社会组织（第二批）”荣誉称号。

    2021年是“十四五”的开局之年，江门市装饰建材行业协会将继续发挥桥梁纽带作用，以打造“内部治理好、服务能力好、社会信誉好、示范作用好”的品牌社会组织为目标，进一步加强内部治理、规范运作，与协会各会员单位一起携手并进，共创未来。

    我们相信，新的一年，在全国整体经济发展和大环境向好的前提下，装饰建材行业将迎来更多的机遇和发展空间。

    江门二沙岛董事长朱正贤：

    打造精品楼盘 助力城市品质提升

    近年来，江海区在产业、文旅、商业、教育、环境等多方面发力，精心打造了城央绿廊、城市阳台等一批精品工程和亮点工程，其中，城央绿廊更是成为全市唯一入选粤港澳大湾区万里碧道试点项目。而演艺中心、儿童公园，以及江门一中附小等文化艺术、教育资源的完善，则进一步凸显区域价值和吸引力，发展前景可期！

    我从七十年代就回归祖国怀抱，可以说是见证了江门，尤其是江海区的发展，其变化用翻天覆地来形容也不为过，能为故乡建设作出贡献，我深感自豪。

    去年我们的工作主要表现在以下几个方面：一是2020年，尽管受到疫情影响，但由我们建造设计的江门一中附小还是如期移交江海区教育部门使用。学校是按照省义务教育标准化学校建设，对标广东省一流学校，打造设计精良、功能齐全的标准化、现代化、示范性学校。

    二是由我们匠心建造的独一无二的城市阳台已全面完善，城市阳台正处于城央绿廊的中心，一河两岸景观一览无遗，成为提升城市品质的又一全新亮点。

    三是全面提升江门二沙岛的居住标准，从地理位置上，江门二沙岛不仅坐拥“一廊五园”自然生态，更雄踞江边，为不辜负这块宝地，我们重金邀约国际名家亲笔设计英伦奢华园林，将每一寸空间精雕细琢，栋栋优享私家庭院，户户拥有720度瞰江超宽观景视野，将舒适性和私密性做到极致，致力于打造江门的标杆楼盘。

    2021年，江门二沙岛将以最好的姿态迎接广大市民的品鉴，首先，就是江门二沙岛都会美学示范区的开放，在示范区开放的同时，我们还将精心准备一系列轰动全城的活动，比如：直升机试乘体验、豪车展览等，让全城都能够参与这一盛大喜事；其次，就是实景样板房的开放，大家可以近距离俯瞰江门城芯盛景，亲身感受江门二沙岛的匠心品质。今年我们还将建设江门首个江景“游轮式”商街，完善项目商业配套，计划引进约1万平方米“室内迪士尼”游乐中心，全方位丰富江门市民的文化娱乐生活，助力城市品质提升！

    博富控股董事总裁黎驹：

    深耕江门 筑建美家 与城市共繁荣

    去年，江门楼市从上半年观望为主，到二季度各项目扎堆推新入市，再到年内集中购房需求陆续释放，最后一季度达到高峰，交出一份让大家都满意的答卷，实属不易。经济的恢复是房地产成交保持火热的前提和保障，也是政府、开发商、市民群众共同努力的结果。

    作为江门本土实力房企，以深耕江门本土的情怀，不忘初心继续践行公益事业，是我们一直以来的努力方向。2020年博富多个项目齐发，全年完成超过10亿元的销售额，并在2月份和8月份创造了项目“单月销量市区排名第一”及“销售签约荣膺江门全市双冠军”等销售成绩，还得到全国十强房企新城控股的青睐，共同合作开发项目。

    在安全生产之余，我们继续履行企业公民的责任和建设家乡的情怀，相继做出向医疗机构捐款助力抗“疫”、捐款支持江门教育事业发展、捐资建设博学公园等多项公益捐赠行动。去年建成了3座博富公益“悦读馆”并投入使用，目前博富捐建的公益“悦读馆”已经达到了29家；举办第二季“寻找江门幸福笑脸”征集活动，传递城市幸福正能量；发起春节爱心助农活动，助力花农销售，发动市民在助力公益之余领取新春年桔，共同捐建悦读馆。

    在推动江门湾区城市发展方面，去年我们主动牵线，联合江门日报社以及多家央企共同举办了“新启枢纽时代 会见珠西未来”——枢纽新城发展高峰论坛，邀请到了马光远先生为我们剖析枢纽新城发展的方向和未来，推动江门湾区枢纽城市的蝶变和提质、提速。

    弘扬本地文化方面，我们积极推动《梁氏传奇》雕塑落地江门市紫茶小学，弘扬一门三院士九子皆才俊的家庭教育传奇经验，推动更多的少年才子奋发成才。

    迈入2021年，我们将继续在新会区进行谋局发力，并将继续做好蓬江区博学名苑项目，打造成为充满书香的学问社区并谋求进一步的拓展；台山福美城项目将是今年的重点开发项目，也是博富控股在台山发展谋篇的开山之作，值得市民期待。

    江门万科总经理喻敏锋：

    万科三好 不负江门安好

    2020年春天，万科带着对美丽侨乡的战略发展蓝图，正式开启深耕粤港澳大湾区重要节点城市——江门。

    初进江门，为设计出一套让购房者住得舒心的房子，我们入户深访上百余组客户；八月盛夏，江门万科品牌全新登场；九月初秋，万科金域国际开放营销中心；十月秋收时节开盘……作为万科在江门的首个项目——万科金域国际，以硬核竞争力，仅两个半月销售时间，网签量达565套，成绩喜人。

    星光不负赶路人，时光不负有心人。2020年，我们践行“万科三好，不负江门安好”。一方面，将万科的好产品、好服务、好项目在江门落地；另一方面，要创造机会，排除困难，真抓实干真落地，不辜负江门政府和客户的期望。具体来说，学校方面，助力推动紫茶教育集团里新小学、江门市艺术幼儿园办学；商业方面，提前引入江门人民喜爱的大昌超市、佛山岭南新天地网红店卡卡松堡，提前交付临街商铺，推动商业街上更多商家在2021年5月1日开业；交通方面，在政府的指导下，将修通东里一路，推动东里三路、星河路2022年修通；设计、施工方面，将落地万科最新研发的各种体系化设计和施工规程；在物业服务方面，售楼处门口的贝壳拜访、前往二期道路的井盖创意画创作体现物业的用心。江门万科里村项目共分6期开发，约有5000户，我们致力于从多维度提升项目的区位价值，将客户需求放在第一位，江门万科要为购房者提供他们乐意住的楼盘。

    展望2021年，我们还将继续做好“万科三好，不负江门安好”，包括“双保障”“一深耕”。保障好产品、好服务落地生根；保障配套承诺落地：销售时说得明，交付时用得上。深耕江门，进驻新会。江门作为粤港澳大湾区的一员，房地产市场健康稳定，我们将在江门持续深耕，多拿项目，做好项目，服务更多的江门购房者。同时，我们还计划战略性进入新会市场，新会是一片广阔的市场，我们对此十分看好。

    美智地产总经理汤建军：

    需留意市场出现的 新挑战和新常态

    2020年江门楼市在疫情和行业调控的双重制约下，全年商品房销售规模重回800万平方米以上，为近三年历史新高，商品住房成交量不降反升，同比增长超10%，住房价格站稳，整体呈现出“先抑后扬，韧性较强，超预期发展”的积极态势。但在市场整体向好的同时，我们也需要留意到市场出现的一些新挑战和新常态。

    首先，土地市场回归理性，区域供应不均，三区土地供应和成交占市场主导，整体溢价率低位徘徊，房企普遍持谨慎态度；其次，区域成交表现分化明显，下辖台山成交表现亮眼，达到历史高位，市区成交虽有增长但总量仍处历史中低位，而开平、恩平则成交较为低迷；第三，房价结构性明显，全市除新会外，房价同比均有所下降，市场以价换量成新常态；第四，库存达到历史高位，其中新会同比增幅最为明显，而台山、鹤山、恩平的绝对值高企；第五，市场集中度再上台阶，品牌房企成交量占市场份额比例逐年递增；第六，刚需客户受疫情冲击需求有所回落，超刚需和改善型客户入场，在售项目产品的市场适应度下降，导致同区域内不少项目出现滞销，但也出现个别定位精准的性价比单盘成交量占比较高的现象，“二八”定律越发显现。

    预计2021年，楼市政策基调明显，热点城市严控，但基于因城施策的方针，部分高库存城市政策中性偏松。预计2021年江门楼市整体成交量有保证，上半年有望小幅攀升，有机会出现“小阳春、小盛夏”。房价受城市竞争力持续提高影响，有望稳步小幅提升。供应方面，近三年的新开工面积与商品房供应面积差距持续拉大，市场潜在库存高企，寻找“去库存”的有效策略将成为行业的常态挑战。对于购房者而言，现阶段的项目房源整体性价比较高，建议有购房需求的置业者，可以多看多对比，选择自己心仪的项目大胆入手。

    2020年美智地产除了传统一手代理业务外，还重点进行数字化转型，其中美智研究院是公司构建立足江门的专业房地产信息资源整合服务平台。目前，美智研究院已经成为江门市房地产协会以及住建部门的数据合作服务商，同时也是部分百强房企进入或深耕江门的首选研究合作单位。

    2021年，我们将依托在江门深耕12年沉淀的客户资源以及市场大数据，着力发展咨询顾问（美智研究院）、营销代理（美智代理）、渠道电商（新房平台）、网络传媒（新传媒）四大核心业务板块，致力于打造成为江门地产咨询服务的领导者，服务更多置业者！

    合璟华富地产总经理黄锦康：

    期待2021年 江门楼市走牛

    放眼2020年楼市，尽管一季度受疫情影响楼市停摆，但总体而言，江门楼市取得了亮眼的成绩，成交量取得13.1%的增长，成交均价保持平稳，有1.5%的增长。

    具体到我们所代理的项目，滨江和院于2020年11月开放营销中心，项目位于滨江新区启动区，配套成熟。12月25日首推5幢，受到购房者的热捧；11月1日，华茵广场与希尔顿花园酒店、永利商场、广记饮食集团签约，这三家企业将进驻华茵广场，目前华茵广场招商率已达92%……2020年，我们代理的项目均取得了不错的成绩。我们相信，项目在2021年必将取得佳绩。之所以如此自信，一方面是源于产品品质，另一方面则源于营销团队的出色战斗力。

    牛年，江门楼市有望走牛。今年2月，中共中央、国务院印发了《国家综合立体交通网规划纲要》，纲要提出，京津冀、长三角、粤港澳大湾区和成渝地区双城经济圈4个地区作为极。可以说，这四大城市集群将成为未来中国发展的重要区域。江门作为粤港澳大湾区的一员，将能享受到区域发展带来的红利，有利于推进产业发展，吸引人口流入，从而促进江门房地产市场健康稳健发展。

    我认为2021年，江门楼市有望走牛主要有四大原因：一、目前，全球货币超发，而这些超发的货币需要资产的沉淀，预计部分将流入到房地产行业，对房地产的需求将凸显出来；二、随着疫苗的普及，全球新冠肺炎疫情局势好转，各个国家间将恢复正常往来；三、房产具有抗风险的特点，经此一“疫”，相信更多投资者会选择配置房产作为抗风险的资产；四、江门是侨乡，预计疫情结束后，海外华侨华人将更愿意回到江门购置房产。

    虽然说目前我市库存量有7万多套，处于历史高位，但去年全市一手住宅成交套数达61044套，去化周期是约14.6个月，供略大于求，总体来看，供求关系比较平衡。展望2021年，我预计江门楼市比较畅旺，成交量或将继续保持高位。至于成交价格方面，预计会略有增长。