在朋友的介绍下，企业家陈先生参观了一套建筑面积约218平方米的“大平层”。户型的大空间、绝佳的高尔夫球场景观，同时项目有双会所设置，满足了陈先生洽谈生意、交际、运动的需求，让他非常心动，符合他们一家的改善需求，于是他果断出手购买。

    今年来，“大平层”变成高端住宅市场新宠。近段时间，碧桂园滨江湾、骏景湾滨江誉峰、美的樾山府、帕佳图·嘉悦名都等“大平层”产品纷纷入市，使得“大平层”产品的热度提升，吸引了购房者的眼球。据市住建局数据显示，建筑面积在144平方米以上的户型2020年全市供应量986套，占比1.5%，到2022年上半年供应量就达到690套，占比提高至3.6%。

    日前出台的《江门市“十四五”住房发展规划》中提到，市区要充分尊重居民改善型住房需求，引导市场供给一定比例的大户型、高品质住房。

    “大平层”作为开发商追求产品品质的标杆，也成了高端改善型群体追捧的新宠。

    文/图 江门日报记者 李银换

    “新”特点 “大平层”供应量增加

    “现在市区的‘大平层’产品好像越来越多了。”市民小雅一家人想换套大房子，因此一直关注大户型产品。

    今年以来，碧桂园滨江湾、骏景湾滨江誉峰、美的樾山府、海悦东晟陆续推出“大平层”产品，还有被“盘活”的帕佳图·嘉悦名都推出“大平层”产品，多个项目集中加推“大平层”产品，让这一稀缺产品受到了市场的关注。再加上去年，蒲葵之梦·天心、粤海城也推出了“大平层”产品……如今，市区推出“大平层”产品的项目从几年前一年只有两三个，到如今一年有七八个，供应量有所增加。

    记者从市住建局了解到，建筑面积在144平方米以上的户型，2020年全市供应量986套，占比为1.5%，到2022年上半年，供应量就达到690套，占比提高至3.6%。

    在很多人看来，“大平层”是指面积较大的平层住宅。记者采访了多位业内人士，对于“大平层”业内并没有统一的定义，尤其是对面积段的划分上，不同项目对“大平层”的面积段划分也不尽相同。根据我市“豪宅线”和契税税率的规定，单套住房建筑面积在144平方米以上的已属于豪华户型。

    蒲葵之梦·天心项目代理公司江门市鼎堃房地产顾问有限公司总经理谢慕贞介绍，就蒲葵之梦·天心的户型而言，168平方米以上的户型比较符合“大平层”的定义。

    碧桂园滨江湾营销总监李颖表示，就该项目而言，“大平层”产品指200平方米以上的户型，包括建筑面积约235、324平方米的产品。

    事实上，“大平层”不只是面积大。在美智地产市场研究中心总监张镇兰看来，“大平层”除了面积足够大以外，还需要楼距和景观视野的开阔，且位于城市繁华地段，社区配套丰富，生活和工作出行都方便快捷。业内对于“大平层”的定义一般是称其为“扁平化别墅”或“平墅”。

    谢慕贞表示，早期江门市场的“大平层”仍停留在比较初级的阶段，比较单一的追求“大面积”“用材豪华”等硬性标准，现阶段逐步迈入追求居住享受，如对居住环境、自然景观的高要求等。如今“大平层”产品逐渐走向更满足业主精神内核需求，提升业主社会圈、生活圈等精神层面的需求。

    一般来说，“大平层”需要具备都市核心地段、稀缺景观资源、顶级城市配套等要素，通常占据项目的最佳位置。例如，碧桂园滨江湾“大平层”产品主打一线江景，蒲葵高尔夫“大平层”产品主打千亩高尔夫球场景观等。

    “极高配的‘城市封面’地段、极稀缺的自然景观资源、极致的产品打造。”李颖在谈及滨江湾项目的“大平层”时，用了三个“极”来形容。她表示，要打造真正的优质“大平层”产品，需要满足极其严苛的标准，对房企实力及产品打造能力的要求都极高。

    “新”需求 “大平层”客户以高净值人群为主

    产品总是基于市场的需求而存在。

    回顾国内“大平层”发展的历史，其实时间并不长。2006年“限墅令”颁布，作为替代别墅的城市豪宅，“大平层”开始逐渐兴起。

    而江门的“大平层”，在10多年前也已逐渐兴起，如珠江帝景湾、越秀星汇名庭、凤山水岸等项目均有“大平层”。近年来，市区推出“大平层”的项目增多了。

    谈及“大平层”供应增多的原因，江门市房地产行业协会会长叶泽权认为，在当今房地产市场产品同质化的背景下，部分项目为满足高端人群的购房需求，而推出了“大平层”。

    “大平层”的兴起和近几年的疫情影响及楼市变化有关。疫情让很多置业者重新审视自己的居住环境，加上随着现在改善型置业者对于品质、舒适度的需求更加强烈，“大平层”能带来更强的空间感，而且对于房企来说，“大平层”相对不易受市场调整波动影响，相比普通住宅产品，仍保持较高的溢价能力。

    尽管“大平层”的供应量有所增加，但实际上供应占比还是很小的。

    以碧桂园滨江湾为例，项目规划共1875户，其中建筑面积约235平方米的产品仅有46套，324平方米的产品同样仅有46套，占项目总住宅套数的比例不超过5%。

    稀缺而价贵，是商品经济的市场规律，在“大平层”上，同样如此。

    记者在江门市房屋交易和产权管理信息平台查询获悉各项目“大平层”的备案平均单价，如骏景湾滨江誉峰为14959.44元/平方米（含装修费1947.55元/平方米）；碧桂园滨江湾为14985.96元/平方米（含装修费2796元/平方米）。“大平层”与同项目的其他面积段产品相比，一般有1000元至3000元/平方米的价格差。

    尽管“大平层”单价高，总价达两三百万元，有的甚至超五百万元，但仍得到高端客户的认可。

    谢慕贞观察到，“大平层”客户以高净值人群为主，如侨胞、港澳人士、优秀企业家等对居住地段、居住品质、社区圈层有高要求的客户。

    据美智研究院监测，碧桂园滨江湾235平方米的“大平层”，截至目前已网签近八成，其余如骏景湾滨江誉峰、粤海城的“大平层”等网签去化约三成。对于如此高单价、高总价的产品来说，整体表现尚可。

    记者向多个项目相关负责人了解到，目前在售“大平层”产品的销售情况较理想。“我们的‘大平层’产品非常热销，特别是218、222平方米的平墅级‘大平层’产品，一经推出就备受瞩目，销售情况理想。”谢慕贞告诉记者。

    李颖表示，碧桂园滨江湾建筑面积约235平方米的产品5月推出市场，还未正式开售就已受到众多高端客户的关注，开盘当天去化率超八成，5月底已基本售罄。目前已有众多客户在等待即将推出的346平方米全江景“大平层”。

    李颖还表示，“5·31”楼市新政暂停实施限购政策，适时解决了客户的首付限制等问题，释放了较多“大平层”客户的购房潜力。

    “新”未来 尊重居民改善型住房需求

    《江门市“十四五”住房发展规划》中提到，市区要充分尊重居民改善型住房需求，引导市场供给一定比例的大户型、高品质住房。

    除了目前在售的“大平层”外，未来，嘉华新都汇、钧明欢乐世界等项目还将推出“大平层”，满足中高端改善型住房需求。

    谢慕贞表示，优质“大平层”的先天要求比较高，核心地段、稀缺景观、优质配套、社区氛围等条件必不可少，并不是所有楼盘都适合打造“大平层”，优质“大平层”只会买少见少。

    李颖表示，“大平层”对房企的资源整合能力、项目的整体定位要求严苛，建造成本高昂。对客户而言，购买的门槛也较高。因此，受这些条件的影响，供应上来看不一定会放量。

    张镇兰认为，“大平层”集区位、景观、配套资源于一身，从市场的反馈来看，取得了购房者的青睐，逐渐成为高端需求的新方向，因此，“大平层”将会成为江门豪宅未来的发展趋势。

    关于“大平层”的产品设计趋向，有业内人士提出，“大平层”是城市顶奢的建筑，形象上有城市化、艺术品化的倾向，未来会朝生态性、科技性方向发展，同时还会在艺术性上有更多追求。

    在多位业内人士看来，尽管未来“大平层”的供应量未必越来越多，但随着改善型置业需求日益增长，大面积产品的供应量也随着增加，大面积户型在江门房地产市场上的成交占比将逐步提升。