“我们倡议广大业主主动缴纳2022年度的物业费、自觉缴清历史未交的物业费，以确保物业企业服务与管理工作的正常运转！”12月15日，江门市物业管理协会发出《关于呼吁广大业主主动缴纳物业费的倡议书》（以下简称《倡议书》）。

    在倡议的背后，是受疫情影响，我市物业企业的运营压力越来越大，许多中小物业企业甚至面临生存问题，而部分业主不交纳物业费，加剧这一情况。那么，我市物业企业的发展现状如何？面对部分业主不交纳物业费造成物业服务水平下降的恶性循环，该如何破局？对此，记者进行深入采访。

    文/图 江门日报记者 李银换

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    调查

    部分业主不交物业费现象普遍存在

    “疫情无情人有情，您及时交纳物业服务费，便是对物业人最有力的支持和鼓励。”《倡议书》如是写道。

    谈及发出倡议的原因，江门市物业管理协会党支部书记、常务副会长兼秘书林慧光表示，这是为了确保物业企业有足够的经营费用开展日常服务工作，为业主提供质价相符的服务，做好物业疫情防控工作。业主及时交纳物业费，是保证物业正常服务、助力物业疫情防控的根本保证，更是保障物业行业健康发展的基础。

    记者了解到，广东省多地物业管理协会均发出类似的倡议书，如佛山、肇庆、韶关等地，倡议广大业主主动交纳物业费。对此，林慧光表示，物业收费难、交纳率低的问题，已成为困扰全国物业行业发展的主要矛盾，我市也不例外。

    “不是拖着物业费不交，实在是有些物业公司不配收这个钱。”提起小区的物业，蓬江区一小区业主在业主群无奈地吐槽，“楼道电灯坏了物业人员很久都不来修，小区保安对业主的服务态度差，这样的物业服务质量太差了。”该业主的心声，代表了部分不缴纳物业费业主的心声。

    记者走访发现，我市每个物业住宅小区或多或少都存在业主拖欠物业费的现象。林慧光分析，业主不交物业费的原因主要有：业主对开发商不满，如质量问题、配套问题、维修问题、承诺问题；对物业企业的服务不满意；个别业主可能某些无理（如违章装修）要求得不到满足；部分投资买房的业主故意拖欠物业费。

    “我们管理的小区物业费收费率大概在97%，收费情况算是比较理想，但仍有少部分业主不交物业费。”江门市骏景湾物业管理有限公司总经理黄沃文说。

    保利物业服务股份有限公司江门分公司总经理郭健敏郭健敏同样表示：“现在我们管理的小区欠费业主占比5%左右，这在全市来看已经算是比较少的了。”

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    剖析

    物业服务成本较高

    面对物业费收费难，物业企业则表示很委屈。

    新会珑城半山物业管理有限公司负责人李炳文坦言，物业企业的收入主要是住宅和车位的物业费，收入较为单一，而支出则非常多。

    一般来说，物业企业的服务成本包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用；物业管理区域绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；办公费；物业企业固定资产折旧费用；经业主同意的其他费用、物业企业按规定向有关部门缴纳的税费等。

    李炳文从事物业服务行业已有20多年，他回忆道，2005年时，一个保安的工资为750元/月，现在增至四五千元/月，而且还很难请到人。“在物业行业，人力资源成本约占总支出的七成左右。”李炳文说。

    黄沃文则给记者算了一笔账，除了占大头的人工成本外，小区的保洁、绿化、公共设备设施维修保养等成本都是较大的支出。就以小区的绿化来说，要养护好绿化是很“烧钱”的，比如一次养护就要花一两万元用于购买肥料；修剪绿化会产生绿化垃圾，搬运又会产生一笔费用……这些都是支出的费用，但对于业主来说这通常都是“无形”的，很容易忽略的。

    除了常规的支出成本外，疫情防控这三年，物业企业的支出成本更高了。在抗疫过程中，物业人员化身“送货员”“外卖员”，给不便出门的人员送货上门；配合社区布置核酸检测场地，维持现场秩序；完成环境消杀、垃圾清运……

    郭健敏坦言，近三年来，该公司在江门管理的12个住宅小区，每年增加近4000万元左右的防疫物资成本，三年合计防疫成本投入1.2亿元左右，这给公司带来了更大的经营难题。

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    担忧

    物业企业和业主或“两败俱伤”

    在采访中，包括新会明信物业管理有限公司总经理黄华新在内的多位业内人士认为，物业服务成本的增加，再加上部分业主不交物业费，为了维持经营，物业企业只好缩减开支，降低服务质量。最终，导致小区业主和物业企业“两败俱伤”——小区环境变差，物业企业也失去“顾客”，造成恶性循环。

    林慧光表示，在和疫情作斗争的同时，全市各物业企业正面临人员安排紧张、岗位调度困难、经营入不敷出的严峻情况，物业企业的运营压力越来越大，许多中小物业企业甚至面临生存问题。同时，业主拖欠物业管理费的情况越来越严重，导致部分物业企业入不敷出。

    “物业企业会亏本运营？”在很多业主看来这很难想象。

    黄沃文表示，实际上，这种情况确实存在。以该公司为例，共管理着14个住宅小区，3万多住户，存在个别小区物业服务出现亏损的情况，但为了确保每个服务的小区能享受同等的服务质量，公司依然会做好每个小区的服务。

    郭健敏也坦言：“受疫情影响，该公司管理面积较小的项目因要按标准配备人员，导致人工成本出现负担，一直处于亏损状态。虽然经营亏损，但我们一直都是按集团统一标准开展服务，不管从契约精神来说，还是从社会责任角度来说，我们都应该持之以恒地做好对业主的服务。”

    “业主不交物业费，不仅侵害了物业企业的权益，其实也侵害了按时缴费业主的权益。”林慧光如是说道。

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    破局

    多元解纷 促进社区和谐

    “小物业”牵动“大民生”。那么，面对物业服务成本高企，物业费收缴难而造成物业服务水平下降的恶性循环，该如何破局呢？

    在多位受访的业内人士看来，“沟通”是其中一味“良方”。“对于不交费的业主，我们的做法是以沟通为主。”郭健敏表示，“催收之前，我们会去了解业主为什么不缴纳物业费。如果是服务让业主觉得不满意，那我们会从自身进行提升改进；如果是房屋质量问题，那我们会配合业主一起与开发商协商解决；如果是邻里关系问题，那我们也会相互协调，发挥好‘润滑剂’的作用。在沟通之下，不少业主都选择交物业费。”

    除沟通外，运用法律武器被物业企业看作是不得已而为之的手段。多位受访的业内人士坦言，一般来说，对于故意长时间拖欠物业费的业主，物业公司会选择寄发催收函、向法院申请起诉等法律手段，来维护自身利益以及广大及时交费业主的权益。

    广东法大春秋律师事务所律师林智勇表示，根据民法典第九百四十四条规定，业主应按照约定向物业服务人支付物管费。物业服务人已按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物管费。

    在制度上创新，这也是破局之举。黄华新提到，目前，我国物业管理多实行包干制，物业费打包结算，物业公司自负盈亏。而在香港等地，物业管理施行酬金制，该模式下，将预收的物业费按约定比例提取酬金支付给物业公司，剩余的用于物业服务支出，结余或者不足都由业主享有或承担。这种模式对物业企业有激励作用，企业只有通过多服务、多去帮助群众解决问题，才能获得业主的满意，才能收到物业费，以达到良性循环。他建议，政府可以探索试点物业管理酬金制改革，从而实现小区共治共管共享。

    林慧光表示，破局需要各方的共同努力。从业主的角度来说，业主要树立“物业服务是一种消费”的理念。物业企业提供了服务，业主就应该交纳相应的费用。从物业企业的角度来说，物业企业要承担相应责任，努力提高服务质量。从监管部门的角度来说，要加强对物业企业的监管，以提升整个行业的服务水平。