日前，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，进一步满足不动产领域合理融资需求。同日中国证券投资基金业协会发布了不动产私募投资基金试点备案指引试行文件（简称《指引》）。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。证监会指出，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

    此次试点工作按照试点先行、稳妥推进原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。在投资者适当性管理等方面，证监会表示，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。

    弘毅投资董事总经理鲍筱斌：过去几年不动产方向的私募股权基金在国内蓬勃发展，投向商业地产、基础设施的私募基金陆续备案，投资运作的流程、经验与业绩历经了市场检验，也跑出了一批相对优质的管理人。新的指引将有利于遴选一批优质的基金管理人，整合广泛的社会资源，进一步支持不动产行业的健康发展。在落实“促进房地产业良性循环和健康发展”的决策部署，促进房地产市场盘活存量的大背景下，政策制定部门希望通过引入优质管理人、适度放开投资范围，充分发挥私募基金专业投资运作优势，并引导长期资金入市，为市场持续带来专业的潜在增量资金。

    深创投集团副总裁蒋玉才：对于私募基金行业而言，从国际知名的私募机构黑石等机构来看，投资于不动产的基金规模均在其管理规模中占据重要比例，而国内不动产私募基金在整体私募基金规模中的占比还不高。此次不动产私募投资基金试点的推出，为私募基金参与不动产投资建立了明确的规范，有利于推动不动产私募基金的发展壮大。通过甄选不动产投资领域的头部私募基金管理人开展试点，发挥示范效应，有助于吸引更多私募投资机构持续积累不动产投资规模和推出经验，储备团队人员，早日达到对管理人的试点要求，促进不动产私募基金的蓬勃规范发展。

    点评：传统的不动产投资和运营，主要是开发商，但其优势在开发。当下，房地产开发已经过剩，迫切需要有运营能力的机构出现，让不动产能创造出可持续的现金流，从而实现价值的最大化，私募基金不动产运营的优势便在于此。不动产私募投资基金有助于拓宽不动产项目的股权融资渠道，为存量资产注入新资金来源，探索不动产经营新的发展模式。此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用。            （傅雅蓉）