推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策……近日，我国房地产政策持续调整优化，这为各地政策执行指明了方向。

    那么，这些政策将为居民购房带来哪些便利和实惠？对此，记者进行采访。

    文/图 江门日报记者 李银换

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    三部门推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”

    8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。

    通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住宅的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

    在了解这一政策对楼市影响之前，首先，需要明确的是何为“认房不认贷”？

    “认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格，指的是购房有过贷款记录，再次购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套房，而二套房首付比例、房贷利率以及相关税费均要高于首套房，拉高了换房群体的首付门槛。

    通知明确，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

    业内人士认为，我国房地产市场城市间分化差异大，“认房不用认贷”政策被纳入“一城一策”工具箱，允许地方根据本地房地产市场供求关系和价格走势等因城施策，可助力房地产长效机制的建设与完善。

    在美智地产市场研究中心总监张镇兰看来，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

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    “认房不认贷”将有助于降低居民购房成本

    那么，“认房不认贷”在江门是否落地了呢？

    对此，记者走访了解发现，目前“认房不认贷”暂未落地。

    根据当前的政策，如果你在别的城市有房贷尚未结清，哪怕你在江门无房，也要认定为二套房，首付三成，并按二套房贷利率（约4.8%）计算利息。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

    如果“认房不认贷”政策实施，即便你在外地仍有房贷尚未结清，只要在江门无房，在江门买房就可以享受首付两成的优惠，并按首套房贷利率（约3.6%）计算利息。

    以在江门购买1套100万元的房子为例，根据当前的政策最低首付三成，为30万元。若“认房不认贷”政策实施后，首付只需两成，为20万元，大大降低了购房者的首付压力。

    在“认房不认贷”情形下，首套房贷利率可以降低，减少月供，提高购房支付能力，减轻购房负担。目前，江门首套房贷利率普遍为3.6%、二套房贷利率普遍为4.8%。以贷款60万元、等额本息贷款30年计算，首套房贷利率比二套房贷利率节省15万元。

    值得一提的是，去年6月，我市合理确定原限购区域住房贷款的最低首付款比例，对无房、无贷款记录的居民家庭购买普通住房最低首付比例由30%调整为20%。而对于有1套住房，不管有没有贷款记录，首付比例为30%，若贷款未还清，购买二套非普通住宅首付则为60%；而对于有2套房，已结清或无记录的，首付为30%，若有1套及以上未还清，则暂停贷款。

    “若‘认房不认贷’政策实施，叠加此前实施的合理确定原限购区域住房贷款的最低首付款比例政策，将有助于刚性和改善性住房需求的购房者降低购房成本。”江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉如是说道。杨东卉还表示，目前江门房贷政策相对宽松，购房者购房成本和还贷压力较以往已有所下降，所以，“认房不认贷”的利好作用在一线城市更为明显。

    对于曾在外地贷款购买过住房，现因工作地迁移等原因在当地无房的新市民，“认房不用认贷”能帮助其降低购房门槛。市民李女士此前在外地工作时购买了一套住房，尚未结清房贷。去年，她来到江门工作，打算在这里扎根，于是想购入一套住房，她盼着新政早点落地。她给记者算了一笔账：之前看中的一套150万元的住房，按照现在政策，首付30%，要45万元，如果能‘认房不认贷’，首付20%，首付可少付15万元。

    张镇兰认为，“认房不认贷”政策是针对在当地名下无住宅的购房者，若江门执行“认房不认贷”，则主要对外地人在江门购房起到一定的促进作用，他们购房的首付和利率均可享受首套标准。

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    延续“卖一买一”退个税

    在居民换房个税优惠政策方面，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部日前发布公告称，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

    这是一个延续的政策。去年，财政部、国家税务总局已印发公告明确，2023年底前，对出售自有住房并在现住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

    那么，在江门“卖一买一”退个税，能省多少钱呢？

    举个例子，2023年3月，小静出售了一套住房，转让金额为100万元，缴纳个人所得税1万元。2023年7月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为150万元。由于小静新购住房金额大于100万元，则可全额退还1万元。

    根据江门现行二手房交易个人所得税政策，卖出二手房若不满五年或唯一一套需全额收取1%作为交易个税，而满五年以上且是家庭唯一住房免征。

    三部门发文延续个税优惠政策，支持居民换购住房，对于大部分卖房者来说，一套房可以节省税费在几万元。

    “卖一买一”退个税优惠政策，被业内看作是对改善型购房的支持。

    嘉毅地产总经理邓桐燊认为，“卖一买一”退个税政策针对具有换房意愿的特定人群，对于有改善需求，但仍犹豫观望的置业者，有较强的触动。新政实施有助于降低改善性置业成本，加快房屋流转速度。

    在杨东卉看来，“卖一买一”退个税政策或能阶段性带动本有意愿换房客户的需求，对于促进市场交易有积极作用。

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    更好满足刚性和改善性住房需求

    实际上，近期中央已就住房政策多次表态。

    7月24日召开的中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

    7月27日住建部部长在建筑企业座谈会上，指明政策三大优化方向——降首付、降利率、落地“认房不认贷”。

    8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议指出，对于房地产相关政策，重点包括落实好“金融16条”、精准实施差别化住房信贷、引导房贷利率和首付比下降、调整存量房贷利率。

    “近期，房地产政策风吹向改善需求购房者。”杨东卉认为，如今改善性住房需求逐渐增多，主要有三方面的原因：一是如今人们对居住环境有更高的要求。随着房地产市场发展，购房者不再简单满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求增大。二是随着国家政策的出台，楼市价格回归理性。同时，房贷利率的降低、限购政策的放松、“卖一买一”等政策的出台，使得购房成本进一步降低，减轻市民的购房压力。三是优质房产保值能力强。“如何进一步释放改善性住房需求成了政策优化的方向。”杨东卉如是说道。

    在张镇兰看来，近期，房地产调控政策出现松绑信号，这对行业来说意味着政策环境的改善，让刚性和改善性住房需求得到进一步释放，有助于促进房地产市场平稳健康发展。