开栏语

    党的二十大报告提出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。人们幸福安居是推动高质量发展的最终目的，把高质量发展和满足人们美好生活需要紧密结合起来，着力提升居民居住品质，让人们的居住生活更有品质、更加幸福是重点。

    为了解我市城市化发展和房地产发展与居民居住需求的真实状况，即日起，本报推出“江门地产人居环境调查报告”系列报道，通过对我市各重点房地产发展区域在公园、教育、交通、大型商超等生活配套上的完善程度与区域居民的满意度调查和分析，以及如何进一步通过加强城市建设及配套完善，提升居民居住品质和居住便利性，提升居住满意度和幸福感。

    从江门大道驾车驶入滨江新区华盛路，这里高楼林立，车水马龙，多个房地产项目建设如火如荼，呈现一派现代繁华都市景象。从2012年的一纸规划至今，历经11年的发展，滨江新区从昔日的鱼塘荒郊，到如今遍布高楼大厦，吸引了一批又一批居民来此安居落户。

    然而，滨江新区也有“难言之隐”。其发展至今，商业配套仍不成熟，楼盘林立的华盛路两旁商铺依旧屈指可数，就连配套已经比较成熟的滨江新区启动区，商家也是换了一批又一批。

    “天气不似预期，但要走总要飞，道别不可再等你，不管有没有机”。滨江新区的发展，就如陈奕迅所唱的《岁月如歌》的歌词一样，已经势不可挡。自诞生之日起，滨江新区便被视为江门的城市新核心。滨江新区这座“未来之城”，距离真正的CBD还有多远？

    文/图 江门日报记者 李银换 陆沿任 实习生 许丽榆

    居民的烦恼

    2020年，程阳（化名）趁着清盘，以“笋价”买入了滨江新区华盛路碧桂园世纪滨江一套精装房。2022年，房子交付。她不急不慢地搞装修，终于在今年入住。

    入住后，程阳遇到的第一个问题是：不知道去哪里买菜。

    小区周边暂时没有肉菜市场或大型超市，甚至连一家卖菜的小店也没有。她只好以一周一次的频率到海逸城邦附近的超市采购，或者回北新区旧房子小区门口的肉菜商店买。她也曾试过在网络平台上买菜，但要第二天才能送来，而且菜的品质不是很好，有时青菜是蔫的，于是她放弃这种买菜方式。

    第二个问题是：点不到合适的外卖。

    程阳和先生工作忙，以前不常做饭，通常依靠外卖解决晚餐问题。然而，住进新房后，程阳发现只能点到棠下镇餐饮店的外卖，选择并不多。

    因为点不到合适的外卖，两口子只能自己做晚餐，自己做饭就想做得简单点，再加上周边靠近体育场，运动条件很好，就顺便减肥了。“在新房住的这几个月，我减了好几公斤。”程阳说。

    但这并非长久之计，在新房住了4个多月后，程阳和先生选择“逃离”，又搬回北新区的旧房子去住了，“等新区的商业配套完善些，我们再考虑搬过去住。”

    程阳的心声，也是众多居住于此业主的心声。

    家住越秀滨江盛悦的陈先生同样面临买菜难问题，他只好每天在公司附近的菜市场买完菜再回家。“目前滨江新区商业配套不够完善，生活还不是很方便。”陈先生说。

    滨江新区被誉为江门房地产市场的“风向标”，已汇集了碧桂园、保利、美的、越秀、粤海、华润、骏景湾、汇景湾、远洋等一众房企。已建及在建楼盘多达30多个，其中，位于华盛路板块的就有18个。

    对于一座新城来说，人气值是发展基础，人口分布数量会直接影响区域的基建规模、产业发展和生活配套等方面的兑现程度。那么，滨江新区目前入住情况如何？

    10月8日晚上，记者来到华盛路，用最原始的方法——数灯，估算已入住人口。据估算，各个楼盘亮灯数量在20至100多户之间。

    随着范罗冈小学华盛校区、紫茶小学滨江校区的启用，滨江新区华盛路楼盘入住和装修的户数明显增多。“我的小孩今年上小学，所以去年底新房交付后，我们就马上装修，现在已经入住新房了。”住在美的远洋云著的陈小姐说。

    如何加快推进商业配套，成了居住在滨江新区的广大住户的迫切愿望。

    商户的无奈

    一边是住户烦恼新区商业配套不足，带来生活的不便；另一边则是新区商户吐槽生意难做。

    在滨江新区一小区外经营一家快餐店的张小姐最近有点愁。

    张小姐两口子在这里开店已经1年多了，主要卖猪脚饭、白切鸡饭等快餐，价格实惠，一份快餐低至13元。最高峰时，这里每天有300多人次就餐。现在，每天就餐缩减至五六十人次。张小姐无奈地表示，再坚持几个月，如果没有好转的话，考虑另谋出路。

    社区商业，是新区商业的重要组成部分。小区楼下的餐饮店，可以解决不少忙于工作、没空做饭居民的吃饭问题。然而，张小姐却表示，前来用餐的大多数是附近工地工作的工人，极少有居民来吃饭。“入住的居民不多，到楼下消费的就更少了。”张小姐说。

    与该餐饮店相隔几个铺位的便利店店主面临着同样的烦恼。记者在现场看到，商铺面积约七八十平方米，但店铺内较昏暗，有的区域甚至没开灯，这是店主节省成本的无奈之举。“生意比较淡，周边入住的居民太少了。”该店主表示。

    相较于华盛路片区的“新”，同样是位于滨江新区的保利大都会片区已发展了多年，周边楼盘入住率较高。记者留意到保利大都会一、二期的楼下商铺，配套已经很齐全，药店、奶茶店、快餐店、发廊、超市等一应俱全。然而，记者走访了解到，楼下商铺的生意也是有人欢喜有人忧，除个别早餐店、饺子店、便利店生意还不错外，其他快餐店的客流量难言理想，部分商铺的快餐店甚至换了好几茬。

    不只是社区商业，连一些率先进驻滨江新区的大型超市也表示“业绩不算理想”。滨江新区某大型超市相关负责人表示，进驻滨江新区以来，总体业绩并不算理想，有时候即便是节假日，购物的客流也不算多。他提到，许多住户有两套房，新区一套，老城区一套，一到周末或者节假日可能就回旧房子居住，毕竟老城区配套更全面一些。

    “商业零售的供求矛盾在城市新区发展前期非常普遍。”江门经济研究中心主任刘志坚表示，从供给方面看，商业网点的建设和经营刚刚开始，很多商铺甚至还未租赁出去，不少商家也还在观望和试探中；从需求方面看，新区居民入住率不高，结构性矛盾突出，未能给商家提供较强的购买力和需求预期。总体来说，整个新区商业还不成熟，需要时间来发展。

    美智地产市场研究中心总监张镇兰同样认为，目前，滨江新区华盛路片区基本都是新建楼盘，周边暂时缺乏优质商业，入住居民相对少，居住氛围一般。由于居民少，商户考虑到运营成本，一般不会过早布局新城区，因此形成恶性循环。

    “要缓解这种矛盾，首先要加快周边菜市场的投入运营，满足居民日常基本生活需求，吸引更多已在该片区购房的居民入住。”张镇兰表示，有了人气，才能逐渐带动片区的商业发展。

    新区商业的未来

    大湾区时代，是一个充满机遇的时代，江门的未来让人期许。而滨江新区作为江门未来CBD，虽然羽翼未丰，但发展同样可期。那么，滨江新区如何进一步完善商业配套，向江门未来CBD的定位靠拢？

    2021年11月，市商务局发布《江门市商业发展“十四五”规划》（以下简称《规划》），对江门将来五年的商业发展蓝图进行了勾勒。《规划》明确指出目前市内商业综合体布局存在过于密集的问题，并提出将对全市大型商业综合体总量进行控制。

    值得注意的是，在控制总量的前提下，《规划》却为江门的其中一个板块留了极大的发展空间。这个板块，就是滨江新区。在《规划》中，明确提出滨江新区可在保利国际广场的基础上，结合滨江新区规划和建设进程，在中部轨道交通站场片区和北部可规划建设或预留建设1—2个城市综合体。

    蓬江区自然资源局回应称，根据相关规划，滨江新区是蓬江区宜居核心区域，按照国土空间规划高标准建设公共服务配套，重点打造江门未来CBD。规划功能布局中，商业用地占比已达12%，同时居住用地可同步配套建设商业服务设施功能，引入高品质商业超市等。目前已规划建设有（含在建）江门体育中心会展商圈、保利中心商业综合体、越秀滨江盛悦商业综合体、中铁建江门总部基地商业体（“湾区之眼”商圈）等项目。

    如此的大手笔，让城市地标刷新、商圈焕新之意呼之欲出。

    记者走访发现，目前，保利时光汇整体规模已现，5层高的开放型街区购物中心，主体结构基本建成，而高层公寓仍在建设中，近日已封顶。保利方面表示，预计明年将会与市民见面。

    “湾区之眼”主力店正在装修中，另外项目商业街、写字楼和公寓仍在建设中，正在进行外立面装修。中铁建相关负责人透露，预计近期将开放“湾区之眼”二楼，年底品牌商家将进驻。

    越秀滨江盛悦商业综合体，拥有多元化5I国际级商业规划，集办公、居住、生活、吃喝玩乐于一体，江门首家，也是粤西首家保时捷中心已进驻该项目。

    在锦富汇景湾小区，记者发现楼下的商业配套已经日趋完善，从普通超市、生鲜超市、便利店到奶茶店、面包店、药店、汽车美容店等，可以说一应俱全，居民生活越来越方便，一条全新的商业街也是呼之欲出。

    在肉菜市场方面，粤海壹桂府楼盘配建的肉菜市场已移交给政府，目前该建筑已完成规划验收；越秀滨江盛悦配建的肉菜市场也已完成规划验收。

    面对滨江新区商业的规划与兑现之间的落差，刘志坚持乐观态度。

    刘志坚举例道，以北新区为例，2003年北新区规划蓝图出炉时，仍有很多地方是农田和荒地，后来随着新城建设迈入兑现期，各大城建投用，车流过来了，人气过来了，北新区的价值瞬间蜕变；到了2014年，江门大融城、江门万达广场相继开业。往后短短几年时间，商家陆续进驻，小型商业街、超市等配套伴随客流的涌入相继开业；2019年，乐盈里商场开业；2020年，健威广场开业，进一步完善了北新区的商业配套，让其成为如今当之无愧的江门CBD。

    “对于滨江新区的发展，我们可以多一点耐心。”刘志坚说道。

    专家声音

    江门经济研究中心主任刘志坚：

    需要市场和政府“双轮”驱动

    北新区从规划到完善用了20年左右的时间，目前滨江新区才发展了11年，还需要多点耐心。随着滨江新区开发建设的不断推进和城市发展的逐步成熟，商业发展也将会由目前的萌芽期迈向成长期。

    滨江新区商业的高质量发展，需要市场和政府“双轮”驱动、形成合力。一是引入著名咨询策划机构或兼具商业咨询和运营能力的专业机构，分类施策，制定新区商业发展各项专项规划，明确各类沿街商业可操作、可落实、可见效的发展路径和具体举措，精准配套政策、资金等必要资源；二是根据新区商业发展需要，重点补充既懂市场、懂商业，又能决策、善管理的复合型干部，以专业力量推进新区商业持续兴旺。

    美智地产市场研究中心总监张镇兰：

    楼盘应先完善生活配套

    随着滨江新区华盛路片区住宅项目的逐渐交付，居民更看重的是基本生活配套，如便利店、菜市场、超市等，这都是华盛路片区目前所欠缺的。建议相关楼盘首先完善生活配套，保证居民的日常生活需求，提升居住氛围；其次，周边的公共交通条件也会影响商业配套设施的发展，相关部门可以适当增加公交站和班次，方便无交通工具的居民来往，为滨江新区带来更多的人流量。