文/图 江门日报记者/蔡昭璐

    “我刚出门见到他们做安装，以后想停车都难了。”“为了卖车位，什么都想得出来。”“必须叫物业公司给我们个合理解释。”……近日，蓬江区东方雅居业主群里，有些业主显得很激动，起因是物业公司计划将小区外围商铺前的车位划区管理并收费。业主表示，物业公司没有征求业主的意见便实行收费，这是将业主的合法公共区域权益转为物业单位所有的行为。争议乃至矛盾，由此触发。

    业主

    物业无权私自处置

    近日，东方雅居的业主杨女士送完孩子上学，准备将车停在小区外围免费停车位上，随即发现入口处不知何时装上了车牌识别设备。正当她疑惑时，业主群里就有业主表示准备要对停车位收费了。

    一石激起千层浪。对物业私自安装设备、划区收费的行为，业主们纷纷表达强烈不满。有业主表示，这是物业兜售车位、漠视业主权益的举措；有的业主拨打12345进行了反映。

    记者近日来到该小区，正值上班时间，沿街停车位处于停满状态，车辆入口处的确已装上车牌识别设备，自动升降杆尚未安装。

    杨女士虽然不常住在该小区，但她依旧对物业这种行为很不满。“平时送小孩上下学都要把车停这里，收费后停车就成了问题。”她说，这本就是公共区域，物业没有权力私自处置。

    对于这件事，业主李先生没有发表太多言论，而是直接向相关部门投诉。“靠我们不知道何时能解决这个问题，希望相关部门能给出个说法。”他说。

    作为小区租户的蒙先生是两天后才听闻此消息，他表示很遗憾：“我当初就是因为这里可以免费停车才选择住这的。”同时，他说自己对停车位收费的现象早已司空见惯，“估计是外来车辆太多，车位常停满，影响到了商户的生意”。

    物业

    规范管理商铺前车位

    对此，物业又持何种态度？记者联系上了该小区物业负责人崔经理。

    崔经理告诉记者，此举初衷旨在对小区商铺前停车位进行规范管理。目前，很多非小区业主车辆会停在此处过夜，且有几部“僵尸车”长期停放，占用过多停车资源，有时甚至出现堵塞现象，这不仅损害了业主利益，也对商铺运营造成影响。

    “为了广大业主利益，也为了有序管理，营造更好的居住营商环境，物业才计划对此处停车位进行规范管理。”不过，崔经理也表示，在未经业主同意及有关部门批准的情况下，物业不会擅自实行收费。

    记者从市住建局了解到，目前蓬江区住建局及属地街道已介入，并要求物业公司公示方案征求业主意见后再决定是否划区收费。采访时，崔经理也表示：“现已暂停相关工作，并将尽快公示初步方案，征求业主意见，妥善沟通。”

    律师

    动这块“奶酪”要分情况

    小区外围商铺前停车位的使用权、收益权、管理权分别归谁？物业是否有权划区管理收费？围绕这些问题，记者采访了广东五邑律师事务所专职律师余颖诗。

    小区停车位因其性质不同，归属也不同，应当区别对待。一种是可以办理产权证的停车位，开发商可以选择以出售、附赠或者出租等方式约定。另一种是占用共有道路的停车位。余颖诗表示，根据民法典第二百七十四条、第二百七十五条的规定，共有道路是全体业主共有的公共区域面积应归属全体业主共有。另据民法典第二百七十一条规定，共有道路上停车位的使用权、收益权、管理权归业主所有。

    “本次事件关键在于，需根据建筑用地规划许可证明确小区外围商铺前停车位究竟是业主共同所有，还是属于开发商或商家。”余颖诗表示，如确定是归全体业主共有，物业要想划区收费，需征得法定比例的业主表决并同意，受业主的委托代为管理收费。如果物业未征得业主同意，擅自划区收取停车费，则属于侵害业主合法权益的行为。

    余颖诗说：“此外，业主对建筑区划内涉及业主共有及共同管理权的事项享有知情权。物业应当向全体业主公示共有部分的收益情况。”

    需注意的是，物业管理处所安装的对应设备属于物业管理处的财产。虽然物业管理处未征得业主同意擅自划区管理收费侵犯了业主的合法权益，但业主也不应该私自拆除物业管理处所安装的对应设备，否则容易引起纠纷。如出现这种情况，业主可向有关部门反映情况或依法向人民法院提起诉讼。

    关于此事进展，本报记者将进行后续报道。

    后记

    这个样本的价值是什么？

    住宅小区，是社会治理的最小基层“单位”，但它又不同于设置和管理相对成熟、规范的城乡居民自治组织——村（社区），也不同于行政管理范畴的各级政府，因此运行管理在质效上千差万别，其所依托的物业管理公司、业委会、业主群体的形形色色，决定了由住宅小区衍生出的社群关系，必然纷繁复杂。

    而宏观概念上的社会和谐、城乡治理，正是由这个最小基层“单位”组成的。万丈高楼平地起，如果略过最基层的治理瓶颈而渴求区域意义上的整体宜居，无异于缘木求鱼。

    在这个事例中，物业公司在走出第一步时没有“依法”而行，后来迫于业主质疑声和投诉，以及有关部门的整改要求，才表示会按程序和业主沟通、协商。存在质疑的业主中，有理性分析的，也不乏情绪激动的。笔者认为，最值得探讨的，或者说应该从此例中总结基层治理过程中共性堵点，并由此反哺公共管理质效升级的，是有关职能部门。东方雅居这起纠纷，绝不是个例，甚至可以说是极为普遍的时常发生的城乡治理矛盾。12345政府服务热线，息诉的是个案，而更为群众期待的跟进处理，是进行“同题集中”的大数据分析，给出共性对策，用系统化思维满足整体层面的城市经营和基层治理需求。

    从稍高一层的维度来看，我们至少可以从两个角度来思考、改进。

    首先，以小区为模块的社区文明，是城市文明最坚实的地基。做好小区治理链条上的各项工作，需要把社区党建、物业党建、楼宇党建、志愿楼长、基层网格等串联起来的基层治理体系切实激活，也需要各级职能部门的服务触角灵敏一点、为民情怀深厚一点、工作身段下探一点。

    另外，我市当前正在全力打造国家市域社会治理现代化标杆城市，致力于不断提高基层治理社会化、法治化、智能化、专业化水平。面对小区衍生的治理课题，不应该总是习惯于单纯依靠“纠纷—投诉—调处息诉”的行政管理闭环，要切实扶持业委会筹建、小区党支部设立等主体行为，积极探索业主市场化自治等治理方式，把物业公司进驻、业委会组建等重要审批、指导环节前置，在房产备案、销售、交楼等环节就前瞻性地介入小区后期运行，从源头上减少基层治理隐患。

    希望东方雅居这个报道案例不再简单重复；希望有关方面的应对处置在实践中不断优化、完善，尽早从“机械应付”进阶到“防患未然”，从而避免每次都“涛声依旧”，在同样的问题上反复被市民群众打低分。这，才是东方雅居样本的价值所在。