江门日报记者 凌雪敏

    通讯员 关艳莹

    在海外打拼了大半辈子，巴西华侨陈伯迎来了他的退休生活，于是在家乡台山买了套房子养老。不久前，陈伯终于回到祖国，一下飞机便直奔位于台山的新家，然而来到家门口却发现，崭新的防盗门上贴着一张法院封条。

    “我花真金白银买的房子，怎么就被封了呢？”近日，台山市人民法院接到陈伯的求助，在厘清事实经过后，帮助陈伯解决了麻烦，让其顺利入住新屋。

    陈伯的积蓄几乎全花在这套养老房上了，发现自己的房子被封后，他来到台山法院，在立案窗口急得直跺脚：“我还指望着以后在这养老呢。”

    原来，陈伯的房子是通过某置业公司认购的，但房子尚未过户到陈伯名下。在一起合同纠纷案中，某律师事务所向法院提交了一份财产保全申请。2023年5月，法院根据当事人申请依法裁定保全某置业公司、某地产公司的银行存款及不动产，其中就包括陈伯向该置业公司认购的这套房。

    在法院工作人员的帮助下，陈伯很快递交了执行异议申请。受案后，涉侨民事审判庭法官朱洁萍查阅卷宗材料，向关联案件承办法官了解情况，并与有关当事人取得联系，查清事实经过。

    房子既然卖给了陈伯，这套房子是否应该排除执行？这是本案的争议焦点。财产保全申请人认为，置业公司未向陈伯交付房屋，不符合能够排除执行的法定情形。然而，从案件时间看，陈伯认购房子的事实发生在查封涉案房屋前，2018年，陈伯就与置业公司签订了涉案房屋认购书，约定房屋价款为99.2万元。且签订认购书后，陈伯分6次向置业公司支付了全部购房款。但置业公司一直未为陈伯办理房屋过户手续，房屋仍登记在该公司名下。

    “如果房子不解封，陈伯就没有其他能住的房子了。”朱洁萍留意到，陈伯名下并无其他房屋用于居住。陈伯与置业公司签订的认购书中，明确约定了商品房基本状况、价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同应当明确的主要内容。“也就是说，可以认定为在人民法院查封前，已签订了合法有效的书面买卖合同。”朱洁萍说，综合全案材料，法院遂依法裁定中止对涉案房屋的执行，拿到裁定书的陈伯高兴地向承办法官竖起了大拇指，他终于可以安心地住回自己的新家。

    ●法官说法

    俗话说，一手交钱，一手交货，便算交易完成。但身在海外的华侨华人因时间、空间距离的客观条件限制，回乡置业并非一件易事，从付费购买房产到过户确认产权，需要花费较长时间。像陈伯这样，支付房款后尚未完成过户的情况，在侨胞群体中并非个例，这些不确定因素很容易引发经济纠纷。

    保护消费者购买商品房的合法权益，在司法实践中有迹可循。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等三种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。

    此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。