江门日报记者 凌雪敏 通讯员 古慧琳

    物业服务与居民的生活息息相关，直接关系到千家万户的生活品质和社区的综合治理。近日，江门市中级人民法院与江门市住房和城乡建设局联合发布物业服务合同纠纷典型案例，示范引导物业服务企业与业主依法履约，推动形成良性循环、和谐稳定的社区关系和共建、共治、共享的基层治理模式。

    案例1

    物业不认抵扣券

    状告业主被驳回

    朱某、徐某在开平某小区购买一套商品房，与物业公司签订“前期物业管理服务合同”。2018年7月，因房屋质量问题，朱某、徐某与开发商协商，获得一张价值5000元的物业费现金券。同年12月，开发商向小区业主派发福利，二人又获得一张价值4000元的物业费现金券。后物业公司在抵扣5000元物业费后通知朱某、徐某结清欠下的物业费，不同意再减免4000元物业费。双方协商不成，物业公司提起诉讼，请求朱某、徐某支付拖欠的物业费1800余元和违约金500余元。

    开平市人民法院审理后认为，物业费现金券是开发商向小区业主免费发放，是其自设义务的行为，具有法律约束力。开发商与某物业公司属关联公司，物业费的优惠活动属双方内部约定，应由双方就具体问题协商处理，且某物业公司对同一小区其他业主持有的物业费现金券的效力予以认可。因此，基于民事活动的公平原则和诚信原则，某物业公司亦应认可朱某、徐某持有4000元物业费现金券的效力，遂驳回某物业公司的全部诉讼请求。

    案例2

    业主违规装修

    物业不能断电

    2020年，钟某、黄某进行房屋装修时，将主阳台违规加装铝合金窗并封玻璃。某物业公司发出整改通知后，钟某、黄某仍拒不执行。某物业公司遂以钟某、黄某违规装修为由，对其房屋采取断电措施。钟某、黄某认为某物业公司的断电行为妨害其物权行使，遂起诉要求某物业公司恢复用电。

    台山市人民法院审理后认为，钟某、黄某与供电部门存在用电服务合同关系，其使用电力是基于用电合同关系而享有的权利，应受法律保护。只有当用电户实施违法用电等行为时，有且只有供电部门有权对用电户采取断电措施。双方签订的“房屋装饰装修管理服务协议”约定，业主破坏或者擅自改变房屋外观的，物业公司可采取停水、停电等必要措施，排除了业主的用电权利，为无效条款。某物业公司擅自采取断电措施妨害钟某、黄某对房屋行使物权，构成侵权，遂判决某物业公司恢复供电。

    物业公司对于小区业主装修管理，日常应按照职责加强巡查检查，对业主违法建设行为及时予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应及时书面报告属地综合执法部门处置。

    案例3

    业主违反装修协议

    无权要求退还装修保证金

    区某与某物业公司签订的“房屋装饰装修管理协议”约定业主须向物业公司缴纳装修保证金2000元，装修工程完成并经物业公司检查验收后，装修保证金无息全额退还；若业主有违反协议约定行为的，物业公司可没收保证金并要求恢复原状等。区某装修时存在防盗网安装凸出、拆除有钢筋的飘窗、外挂空调没有安装在指定位置等行为。某物业公司验收认为区某装修违规，拒绝退还装修保证金，若经整改验收后符合要求，可以退还保证金。区某不服起诉至新会区人民法院，要求某物业公司退还装修保证金。

    新会法院审理后认为，区某的行为违反了“房屋装饰装修管理协议”。依据民法典第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，某物业公司不予退还装修保证金并无不妥，且区某未能提供证据证明违约行为已消除，故对区某的诉求不予支持。

    案例4

    物业公司应保障业主安全用电

    不得擅自变更用电及转供电

    2019年7月，恩平市某小区开发商对小区二期进行土地规划改迁工程。彼时包括梁某在内的多名小区业主的房屋是由小区二号配电房供电，在入住小区时，梁某在供电单位开通用电账户，并签订划扣电费委托协议，每月电费自行扣缴。但因改建工程，开发商将二号配电房及相应区域的送电电缆、计量电表拆除，并自行注销了相应区域业主们的用电账户。之后，包括梁某在内的业主们日常用电由某物业公司从其他区域的临时电源私自拉线供给。某物业公司自行安装电表为业主们计量用电量并主张收取电费，梁某拒绝支付。物业公司将梁某诉至法院要求支付2019年至2023年间的电费。

    恩平市人民法院审理后认为，梁某未与某物业公司就用电及代收代缴电费问题签订协议。某物业公司使用临时电源给梁某供电并自行安装分表计量装置的行为未经电力部门审批，属私自转供电，不符合国家安全用电规定。某物业公司提交的电费明细表为自行制作，未经梁某等小区业主确认，无法区分其所缴纳的电费具体包含了哪些区域的电费，亦无法从中区分每个业主应缴纳的电费金额。因此，某物业公司提交的证据不足以证明其已代梁某实际支付了电费，故法院对其要求梁某支付电费及违约金的请求不予支持。

    案例5

    物业公司不得擅自占用

    管理区域内的道路、场地

    2022年，李某在其所购商铺开办某汽修配件店。随后，李某发现商铺旁的围墙被拆除，商铺前的地面出现凹凸不平现象，某物业公司还在商铺旁加建一间平房用于存放清洁工具、清洁车辆等杂物，平房前的空地长期堆放大量垃圾，致使周围卫生环境恶化，影响车辆出入及李某商铺的经营环境。李某要求某物业公司解决商铺门前卫生问题，但双方协商未果，李某遂拒交物业费。某物业公司则提起本案诉讼，要求李某支付拖欠的物业费。

    根据物业管理条例第五十条第一款“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”之规定，物业公司应依约保持公共道路等物业服务区域的畅通有序和卫生整洁，不应违规加建建筑物等。经承办法官反复沟通及释法明理后，某物业公司立即清理堆放的大件垃圾并平整商铺路面，后李某主动交纳物业费，某物业公司向鹤山市人民法院申请撤诉并获准许。