豆先生参观了博学名苑一套183平方米的江景大平层。开阔的户型空间、一流的西江视野、6.3米挑高的空中花园等，完全符合他对改善生活品质的追求，于是果断出手购买。

    今年来，“大平层”成江门房地产市场的热词。先是江发·天御湾推出市面上首个建筑面积超400平方米的大平层户型，其后是刚开放营销中心的汇景湾·花霖语岸将打造超280平方米的大平层产品，再到绿城滨江·潮闻东方二期即将开放建筑面积超300平方米户型的样板间，使得大平层产品的热度不断飙升，吸引了购房者的眼球。

    市住房和城乡建设局提供的数据显示，建筑面积在180平方米及以上的户型2022年全市供应量516套，占比1.4%，到今年1—5月供应量就达到779套，占比提高至9.8%，供应量占比提升了6倍，比去年同期增长超200%。不难看出，大平层正成为时下改善型住宅市场乃至房地产市场的“香饽饽”。

    文/图 江门日报记者 陆沿任

    产品越来越多

    大平层供应量逐年提升

    什么是大平层？在很多人看来，大平层是指面积较大的平层住宅。记者采访了多位业内人士，对于大平层，业内并没有统一的定义，尤其是对面积段的划分上，不同项目对大平层的面积段划分也不尽相同。但大部分业内人士表示，就江门的情况而言，建筑面积180平方米及以上的户型最为符合大平层的定义。

    回顾国内大平层发展的历史，其实时间并不长。2006年“限墅令”颁布，作为替代别墅的城市豪宅，大平层开始逐渐兴起。而在江门，则是10多年前逐渐兴起，如珠江帝景湾、越秀星汇名庭、凤山水岸等项目均有大平层。近年来，市区推出大平层的项目变多了。

    先来看一组数据。记者从市住房城乡建设局了解到，2022年，建筑面积在180平方米及以上的大平层户型全市供应量516套，占比1.4%；2023年全市供应量822套，占比2.9%；2024年全市供应量1412套，占比5.4%；到了2025年，1—5月供应量就达到779套，占比提高至9.8%。不难发觉，大平层在我市的供应量一直在提升。短短三年间，大平层供应占比就提升了3倍左右。

    再看看具体项目的表现。2022年8月，江门首个建筑面积超300平方米的江景大平层产品在碧桂园滨江湾亮相，一度吸引众多市民的关注。亮相当天，吸引了不少市民到场了解产品，总价约600万元一套的房子在销售中心出现了5组客户争抢同1套房源的现象。

    2023年9月，海悦集团旗下的海悦天玺正式开盘，这是江门市区首个主打4.0大平层的项目，其凭借大户型、高品质、高实用等特点，一经推出便成为市场上的香饽饽。接下来，包括博学名苑、绿城滨江·潮闻东方二期、海悦天晟、骏景湾天悦、骏景湾·滨江誉峰、保利琅悦、江发·翡翠观澜、银海·兰亭四季等一批项目的大平层产品纷纷面市，吸引了许多市民的目光。

    到了今年5月底，江发·天御湾的样板间开放将江门大平层推上新的高度。其首期推出的户型建筑面积均超200个平方米，其中建筑面积达436平方米的大平层，使用面积近600平方米，创下江门大平层面积的新高。

    一般来说，大平层需要具备都市核心地段、稀缺景观资源、顶级城市配套等要素，通常占据项目的最佳位置。例如，江发·天御湾产品主打一线江景，江发·翡翠观澜大平层产品主打千亩高尔夫球场景观等。

    江门市鼎堃房地产顾问有限公司总经理谢慕贞告诉记者，早期江门市场的大平层产品仍停留在比较初级的阶段，多是追求“大面积”“用材豪华”等硬性标准，现阶段逐步迈入追求居住享受，如居住环境、自然景观等方面的要求。如今，大平层产品逐渐聚焦业主的精神内核，注重提升业主社会圈、生活圈等精神层面的需求。

    销量情况理想

    多种因素让大平层备受青睐

    记者向多个项目相关负责人了解到，目前在售大平层产品的销售情况均比较理想。“建筑面积185平方米的户型非常热销，可以说卖的速度比建的速度还快。”保利琅悦一名销售人员告诉记者。

    江发·天御湾一名工作人员表示，自5月31日示范区开放以来，项目持续吸引各界人士到访。现场咨询热度居高不下，诚意登记持续火爆，市场反响可以说是超出预期。目前，已有众多客户在等待即将开售的236平方米、286平方米乃至436平方米的全江景大平层。

    谢慕贞坦言，江门大平层销量呈显著上升态势，据统计，2024年新规产品（以大平层为主）去化率约53%，其他产品去化率约30%，超出常规产品20%，且网签均价高出约4000元/平方米，可谓是“量价齐升”。2025年，多个新盘如汇景湾·花霖语岸、江发·天御湾、绿城滨江·潮闻东方二期、等聚焦280平方米以上的户型，反响良好。

    那么，为何大平层产品备受消费者青睐？数据显示，大平层的市场供应量明显高于低层住宅。记者从市住房城乡建设局获悉，2024年全市低层住宅供应量411套，占比1.6%；到了2025年，1—5月全市低层住宅供应量273套，占比3.4%。无论从供应套数还是供应占比来看，均远低于建筑面积在180平方米及以上的大平层户型。可以看出，大平层已经超越低层住宅成为改善型住宅市场的新宠。

    业内人士分析，以前的大平层为基础大面积户型，缺乏差异化设计，空间利用不算好。新的4.0产品在政策赋能下，飘窗、阳台空间优化，实用率突破100%，甚至超120%，再加上优质的泛会所设施配套等元素，提升整体居住品质，由此受到了消费者的青睐。相比之下，低层住宅装修、维护费用高昂，而大平层依托优质物业降低长期成本。此外，大平层多位于城市核心区域，配套成熟，而别墅常处于郊区，通勤不便。

    裕隆基地产副总经理李艳芳也提到，以前的大平层只是面积大，在空间、功能的优化上没有如今产品的好。随着规划政策不断优化，大平层空间的使用性更强，实用率更高。此外，对于年轻人而言，他们对高层住宅的接受性更强，因为视野更开阔，采光通风性更好。

    更好适应变化

    江门大平层产品仍需优化改善

    多位业内人士认为，大平层在江门改善型住宅市场的主导地位仍将持续。

    从市场趋势来看，主城区优质地块越来越稀缺，开发商都在琢磨如何“把好钢用在刀刃上”。在有限的土地上打造高品质大平层产品，成为开发商提高产品附加值、满足市场需求的重要手段。随着生活方式的改变，人们对于居住空间的功能性和舒适性要求也在不断提高，大平层户型能够更好地适应这种变化。更关键的是，这些标杆项目扎堆亮相，也有助于提升城市的形象和品质，打造城市的高端居住名片。

    谢慕贞表示，高端客群追求稀缺资源，推动开发商打造好产品。一二线城市300平方米及以上大平层成交同比翻倍，验证这种超大户型产品的市场接受度。如今，江门房企跟进布局，加之政策支持存量用地改造，鼓励低容积率、高绿化设计，大户型开发将来会越来越多。

    谢慕贞还特别指出，近年来，整体的住宅品质提升是比较明显的，尤其是国家推行的相关政策，成为推动改变的主要动力。目前，江门的大平层产品还可以进一步改善，如赠送空间的实用性、隐私性及室内链接性等都可以提升，部分产品的全屋智能化应用存在参差不齐的情况。未来，建议开发商可多参考一二线城市的大平层产品开发设计，吸取先进项目的精华，加以应用，优化改善江门大平层产品。“接下来，中产置换潮持续，大平层及4.0户型去化率保持高位，改善型市场将主导高端需求。但受客群局限，在总价约束下，仍有刚需用户偏向中小户型。”谢慕贞说。