6月30日，随着开平市美悦房地产开发有限公司以底价7100万元摘得江门市JCR2026-106（开平17）号地块，今年上半年江门土拍市场正式落下帷幕。至此，上半年全市累计成交商住用地19宗，成交总金额约27.73亿元，其中2宗商住用地更是出现溢价成交的情况。从年初本土房企底价拿地，到5月连续出现2宗高溢价成交，再到6月国企及民企分别托底收官，上半年土拍呈现出“总量平稳、区域冷热不均、国企与民企同台竞逐”的鲜明特征。在楼市深度调整的大背景下，这份“半年报”透出理性。

    文/图 江门日报记者 陆沿任

    没有流拍 江门土地市场底盘依然稳固

    纵观上半年数据，成交总量与时间节奏呈现“两头热、中间稳”的波浪式分布。先是3月迎来首波高峰，蓬江区发展大道与天福路交叉口东南侧地块由帕佳图地产竞得，台山市3宗台城陈宜禧路与站前大道交叉口地块同日集中成交，再加上开平市长沙街道东盛路14号地块的成交，单月贡献超5亿元。4月进入密集出让期，新会区枢纽新城厚德路南侧及新会智造产业园5宗地块以及江海区1宗商住用地集中成交，单月揽金超9亿元。5月延续热度，台山、开平各有1宗地块溢价成交，成为上半年最大看点。6月平稳收官，蓬江区篁庄大道和潮连岛2宗大体量地块分别由国企江门市和兴置业发展有限公司和江门人才岛投资控股有限公司底价竞得，开平17号地块则由民企开平市美悦房地产开发有限公司底价拿下，3宗合计贡献约8亿元。整体看，上半年成交的19宗地块中无一流拍，在行业资金面偏紧的环境下，江门土地市场底盘依然稳固。

    区域分化同样明显，蓬江区成交金额独占全市近三分之一。具体来看，蓬江区成交3宗，金额约8.62亿元，占比31.1%，体现中心城区土地价值韧性；新会区成交5宗，金额约8.33亿元，占比30.0%，枢纽新城厚德路沿线3宗地块全部底价成交，产业园区配套地块同样受到市场认可。台山市成交4宗，金额约4.15亿元，占比15%，其中台城陈宜禧路与站前大道交叉口三宗连片地块由同一开发商底价拿下，显示出对当地板块的长期看好；开平市成交4宗，金额约3.99亿元，占比14.4%；恩平市成交1宗，金额约1.06亿元，占比3.8%；江海区成交2宗，金额约2.29亿元，占比8.3%。成交价格方面，19宗成交地块中17宗为底价成交，底价成交占比近九成，反映出房企出价依旧谨慎，对非核心区域的后市去化心存担忧。

    嘉毅地产总经理邓桐燊分析，从竞得方性质看，国企拿地主要集中于蓬江、新会核心地块，起到“压舱石”作用；民企则在台山、开平、恩平表现活跃。民企拿地信心明显修复，市场参与主体更加多元。

    瞄准“小而优” 2宗地块溢价成交

    在整体平稳的底色中，上半年2宗溢价成交地块格外吸引眼球——位于台山市台城东区的DQ03-05-02地块和位于开平市长沙街道的东汇西路8号地块。2宗地块体量不大、总价不高，却吸引了多家房企多轮竞价，其背后的逻辑值得深入剖析。

    台山市台城东区DQ03-05-02地块，面积仅5986.31平方米，容积率不超过2.8，起始价3031万元，最终经过27轮竞价以3837万元成交，溢价率26.6%。该地块位于台城东区成熟居住板块，周边学校、商业配套齐全，且是近年来核心区罕见的“小而优”地块，总价门槛低，拿地房企资金压力小，加之片区新房库存去化周期较短，去化风险可控。

    开平长沙街道东汇西路8号地块，面积17682.3平方米，容积率不超过2.0，起始价6400万元，吸引4家房企参与竞价，最终以8500万元成交，溢价率高达32.8%。该地块地处开平市区核心地段——东汇城商圈旁，医疗、教育、商业资源密集，且容积率低，适宜打造低密度改善产品。此外，开平近年来核心区供地稀缺，本地改善需求旺盛，该地块被视为“稀缺品”。

    美智地产市场研究中心总监张镇兰认为，2宗溢价地块的共同特征极为鲜明——均位于县城核心建成区，配套成熟，无需依赖远期规划；总价适中，开发周期短、风险可控。竞争主体均为民企，说明在当前资金环境下，房企更倾向于“小而优”的优质地块，而非大体量综合项目。同时，2宗溢价成交均发生在5月，当时全国楼市正迎来一轮政策宽松预期，江门本地新房成交量也环比回升，给了房企“抢地”的底气。

    下半年展望 整体平稳 局部升温

    展望下半年，结合年度供地计划、当前楼市去化速度和政策环境，江门土拍市场大概率延续“整体平稳、局部升温”的格局。

    江门市鼎堃房地产顾问有限公司总经理谢慕贞告诉记者，从上半年实际出让情况看，政府明显控制了节奏，避免集中放量冲击市场。下半年，预计将继续执行“控总量、优结构”方针，重点推出滨江新区、新会枢纽新城核心区等成熟板块的“压箱底”地块，以稳定市场预期。同时，不排除会有个别“小而优”地块吸引民企竞价，复制台山、开平的溢价案例。

    邓桐燊透露，从需求端看，土地市场最终取决于新房销售。5月全市新建商品住房成交面积27万平方米，环比增长22.3%，成交均价8059元/平方米，环比上涨8.2%，库存同比减少14.1%，去化压力持续缓解。端午假期认购金额同比上涨3.2%，表明江门楼市正步入“温和复苏”之路。若下半年销售动能延续，房企回款加快，将有更多资金投入土拍市场，尤其是现金流充裕的本地民企，可能加大对优质中小地块的追逐。从政策端看，近期央行持续引导LPR下行，房贷利率处于历史低位，同时“白名单”项目融资协调机制逐步落地，部分优质民企融资渠道有所修复。但整体而言，银行对三四线城市房地产信贷仍偏谨慎，这意味着下半年土拍主角仍将是国企，民企将更多扮演“狙击手”角色——专攻总价低、风险小、流速快的优质地块。

    张镇兰则表示，下半年江门土拍市场有望延续“稳中有进”的主基调。随着楼市成交回暖、库存压力持续缓解，房企对市场的信心正逐步修复，这将为土地市场提供更有力的需求支撑。接下来，现金流充裕的房企将更加积极地捕捉优质地块的投资机会，尤其是总价适中、区位成熟、去化周期短的项目，有望成为市场追逐的热点。与此同时，国企仍将在稳地价、稳预期方面发挥重要作用。预计下半年土拍市场活跃度较上半年有所提升，但整体仍将保持理性、平稳的运行态势。

    综合预判，下半年江门土拍整体将保持“稳”的主基调。国企将继续发挥稳定器作用，民企在“小而优”地块上的参与度将进一步提高。

    今年上半年的土拍答卷，既展现了江门作为大湾区成本洼地的吸引力，也透露出民企谨慎拿地的现实。下半年，如何在“稳地价、稳房价、稳预期”框架下，平衡好供应节奏与市场活力，考验着地方政府的供地智慧。随着楼市信心逐步修复，江门土地市场有望在平稳中孕育更多积极变化。