近期，滨江新区体育艺术休闲街区热度持续攀升。在龙舟竞赛、粤超、粤BA等各类文体赛事轮番上演的同时，紧邻江门体育中心的滨江悦动体育乐园、胜道酷野国际卡丁车公园人气持续走高，卡丁车引擎轰鸣声点燃潮流活力。两大潮流运动场景通过国资承包、社会运营的模式，在全区首个创新实施“1.5级开发”的地块项目接连落地，让滨江新区“旺上加旺”。

    今年以来，蓬江区聚焦土地资源高效利用，创新探索“1.5级开发”模式，打破储备土地“要么不出让、要么彻底出让”的二元局限，成功盘活多宗政府储备土地。原本荒置待开发的土地提前焕发生机，土地潜在价值得到充分释放，为“百千万工程”纵深推进、城市品质全域升级注入源源不断的动能。江门日报记者 任佳燕

    政策破局

    滨江新区加速焕新

    以往，辖区内一批配套完善、远期规划未定的储备土地长期被围蔽管护，每年耗费大量人力物力，土地资源持续“沉睡”。为打通过渡期利用堵点，蓬江区率先在全市出台《蓬江区储备土地、拟收储土地管护与开发利用指引（修订版）》，明确“1.5级开发”准入标准、办理流程、租赁规范、建设管控要求，并配套建立全周期监管机制，让过渡性开发有规可依、有据可查。

    据区自然资源局介绍，“1.5级开发”介于一级土地整理与二级永久开发之间，核心是“以时间换空间”：对暂不具备出让条件的储备地块，编制临时规划，设置最长不超过10年租赁期限，采用装配式、模块化临时建筑，严控容积率不超过1.0、建筑高度不超过12米；待片区开发成熟后，政府按协议收回土地，严格依照片区控规实施高标准二级开发，兼顾短期利用效益与长远发展刚性规划。

    “1.5级开发”的供地方式灵活适配市场需求，地块通过公开挂牌、协议招租推向市场，重点支持文旅体、便民商业等业态落地；同时出台惠企租金政策，实行租期内租金标准固定、分年度缴租机制，精准匹配企业多元需求。

    依托“1.5级开发”政策红利，区属国有企业在体育路地块项目、观澜湖地块项目成功打造综合性体育乐园、卡丁车公园、水上乐园等，串联江门体育中心、会展中心、潮岸文旅摩天轮综合体等载体，构建滨江新区体育艺术休闲街区，片区城市界面、人气活力、商业价值同步提升，成为全区存量土地活化利用的核心示范片区。

    “园区自4月开园运营以来，每月平均接待游客超4000人次。我们还紧抓粤超、粤BA等大型体育赛事热度，配套推出主题体验活动，持续拉动客流增长。”胜道酷野国际卡丁车公园相关负责人李光亚表示，依托“1.5级开发”模式，企业得以快速落地潮流运动配套，补齐片区休闲业态短板，不仅丰富了市民休闲选择，更带动周边文体产业协同发展，短期租赁、轻量化建设的灵活机制，也大幅减轻了企业前期投入压力，给项目经营留出充足发展空间。

    多点布局

    全域盘活释放红利

    蓬江区以滨江悦动体育乐园为示范样板，快速推动“1.5级开发”模式全域落地，覆盖杜阮镇、环市街道等重点片区，以及文创、商业配套、文旅休闲等多类型项目，形成规模化盘活格局。全区累计盘活出租储备地块超780亩，释放发展红利。

    文创产业载体拔地而起。坐落于建设三路西侧、市气象局北侧的五邑创意产业园，占地97.28亩，是江门首个面向全社会公开落地的“1.5级开发”商业地块项目，2025年3月完成摘牌。项目总投资2亿元，规划建设约5万平方米建筑，打造集艺术设计、科创孵化、潮流文娱于一体的城市创意高地，目前项目施工与招商推介同步全速推进。

    深耕江门摩托车产业，区属国有企业通过“1.5级开发”模式征集项目合作方，在杜阮兰石片区318亩地块建成全省首个公共型摩托车专业试车场。场内配备1.6公里环形主赛道，搭配颠簸路、涉水路等10余种特色测试路面，为本地摩企提供可用于研发调试、新品展示、外商试驾的一站式公共平台，吸引不少海外客商前来试车。

    汽车消费配套同步补齐。江门大道中东侧、江杜东路以南50.7亩地块落地中创新能源汽车商业体，由企业竞投建设汽车展销展厅、大型停车场、充电桩集群，叠加球类运动场馆，一站式满足市民购车、充电、休闲运动多重需求。

    从杂草丛生的闲置空地，到特色文体地标、产业发展平台、便民生活配套，一批差异化项目落地见效，存量土地集约利用价值充分释放，实现“一地多用、短期增效、长期发展”。

    深化改革

    输出可复制的“蓬江经验”

    昔日围蔽荒芜的闲置地块，通过社会资本参与临时开发，变身运动乐园、创意街区、休闲场馆，补齐区域文体配套短板，有助于持续优化城市空间，提升片区宜居度与城市辨识度。

    “以往储备土地每年需投入大量人力物力开展围挡、垃圾清理、违建管控等管护工作，推行‘1.5级开发’模式后，土地租金形成持续性稳定收入，同时利用短期过渡开发提前培育片区商业与人气，土地价值持续增值，构建良性开发循环，形成‘短期租赁收益—远期土地增值收回—滚动储备开发’良性循环，土地利用效率实现倍增。”区自然资源局相关负责人表示。

    下一步，蓬江区将持续深化存量土地改革，推动“1.5级开发”与全域土地综合整治、低效用地“工改”政策协同联动；完善项目全生命周期监管机制，细化临时建设标准、日常巡查、到期清退流程，确保地块租期结束后完整净地交付、地块价值稳步提升；持续扩大闲置储备土地盘活规模，丰富产业、民生配套应用场景，深挖存量空间发展潜力，为珠三角乃至全国城市存量土地治理、城市空间提质提供可复制、可推广的“蓬江经验”，以土地要素改革持续赋能区域高质量发展。