开栏语

    碉楼矗立，守望百年乡愁；共富路启，书写时代新篇。

    在开平的“百千万工程”答卷上，共同富裕是最厚重的底色。村集体经济如何壮大？联农带农怎样落地？“家门口”的就业何以持续？公共服务如何惠及每一个角落？今日起，本报特开设“百千万·碉楼共富路”栏目，聚焦模式创新、总结实践经验，以一个个鲜活样本，讲清楚“怎么富”的路径，说明白“靠什么富”的底气。

    让我们沿着碉楼下的共富路，看见开平探索，听见振兴强音。

    沿着国道G325线水口段驱车而行，一栋崭新的多楼层厂房在路旁格外醒目。外墙颜色米白与浅灰相间，规整的窗户在阳光下泛着光泽，一层临街铺面玻璃通透，不时有客户推门而入。这里曾是铁皮棚屋杂乱无章、巷道狭窄货车难入的沉寂地块。如今，作为水口镇首个落地的“工改工”标杆项目，后溪村这片7527平方米土地用“空间革命”换来了“重生”。

    数据最为直观：改造范围总用地面积7527平方米，总建筑面积约1.58万平方米，比改造前增加1.1万平方米，实现“工业上楼”，容积率从0.6提升至2.1，年租金收益从18万元跃升至56万元，增长超3倍；引进“前店后厂”型企业2家、卫浴生产企业4家、临街配套商铺11家，企业预估年产值超1100万元，商铺预估年营收700万元。

    更令人振奋的是这场“空间革命”带来的民生温度。该项目建设与运营过程中，预计创造就业岗位超100个，本地农村劳动力在“家门口”就能找到稳定工作。村集体利用获得的收益持续投入民生改善、人居环境整治和公共服务提升等领域，让村民不仅享受租金分红，更收获宜居宜业环境。

    以工兴村、富民强村，水口镇后溪村正走出一条产业升级与乡村振兴同频共振的发展新路。

    文/图 江门日报记者 敖转优

    向存量要增量的“空间革命”

    后溪村“工改工”项目地块紧邻沈海高速水口收费站，地处水暖卫浴产业集聚的“黄金地段”。此前的10余年间，这片土地被零散的铁皮厂房占据——屋顶锈迹斑斑，不少空间堆放杂物；厂区间巷道狭窄，货车进出需要反复倒车；容积率仅0.6，年租金仅18万元，低效的利用状态与周边不断升温的产业发展氛围形成鲜明反差。

    水口镇是国内知名的水暖卫浴重镇，五金加工、卫浴制造企业沿国道两侧绵延铺展。然而，土地开发接近饱和的现实，让“向存量要增量”成为绕不开的议题。“城镇化和产业升级倒逼我们转型，低效用地成了发展瓶颈。”江门市人大代表、后溪村党总支书记谈健彬算了一笔账：村集体收入长期徘徊低位，村民守着“金饭碗”却吃不上“产业饭”。“这片土地就在国道边，交通条件好，收益却年年上不去，村民有意见，村干部也着急。”他说。

    改变始于“百千万工程”的推进，水口镇将目光锁定在这片低效地块的改造上。没有现成经验可循，镇村干部联动第三方规划机构开展10多次摸排调研，从土地权属到承租户合同期限，从水电管线布局到周边交通流量，每一个细节都反复梳理。与此同时，该镇组织各村（社区）党组织书记、人大代表和村民代表赴佛山顺德实地考察，学习“工改工”在利益分配、招商运营、政策配套等方面的成熟做法。

    考察归来，后溪村迅速启动方案编制。《开平市水口镇后溪村旧厂房升级改造项目“三旧”改造方案》前后修改了多稿，每一稿都要兼顾村集体、原有承租商户、村民三方的核心诉求。破题思路逐渐清晰：不新增一寸建设用地，通过拆除重建、改造扩建、综合整治，依托存量土地实施原地提质升级。

    跑出水口“工改工”加速度

    “工改工”说易行难。当拆旧方案摆在村民面前时，顾虑随之而来——“拆了旧厂房断了租金怎么办？”“新厂房建不起来或招不到企业，谁负责？”谈健彬回忆，部分村民对改造效益心存疑虑，意向企业也多采取观望态度，担心“工改工”后自身权益无法保障。

    破解之道，在于把“经济账”和“长远账”算明白。镇村干部挨家挨户走访，用顺德等地的真实案例说话。在村民代表大会上，村干部分解项目收支模型，罗列预期收益变化，逐一解答疑问。最终，改造方案获全体村民代表通过。

    更大的挑战在于“不断档”。如果旧厂房拆除与新项目入驻之间存在空窗期，租金收入将出现断层。为此，后溪村提前谋划，着手寻找新投资商。谈健彬带队走访水口水暖卫浴行业协会和本地骨干企业，一遍遍推介“前店后厂”的设计理念和交通区位优势。诚意终换认可，本地投资商同意入驻。

    与此同时，水口镇政府成立专项服务小组，将办公点位前移至施工现场，建立每日现场调度机制。“工改工”项目推进期间，江门市政协驻水口镇后溪村第一书记、水口镇副镇长欧阳伟业经常到工地调研，建材运输车辆被临时施工围挡堵住，专项服务小组现场协调，快速疏通路线；厂房内部水电管线铺设与市政管网衔接出现偏差，专项服务小组立即联系供水供电部门到场调整方案。

    据统计，专项服务小组全程协调解决建材运输、用水用电等突发问题20多个，施工周期比常规工期缩短了10个月。“早完工一个月，就能早收一个月租金。‘工改工’项目采取‘边招商边改造’方式，将原来承租户和目前承租户无缝衔接，租金年收益激增超3倍。”欧阳伟业说，目前，企业和商铺进驻率超八成，实现了“建成即进场、进场即运营”。

    “前店后厂”模式的运营巧思

    走进已入驻的江门市邦来卫浴有限公司，独特的空间布局折射出项目的运营巧思：一层门店承接订单，二层工厂按需生产，两层厂房上下贯通。企业负责人孙金泽表示，团队此前注意到这里正在建设厂房，内部商议后仅用一周时间便决定入驻。“企业入驻时，当地政府部门推行‘一站式’服务，大大提升了办事效率。”他说。

    开平市飞歌卫浴科技有限公司同样在此安家。企业负责人罗小飞介绍，该公司原址是铁皮结构的旧厂房，经水口镇政府规划改造后，厂房扩建为连片完整的店铺及后方工厂，客流量较以往明显提升，他十分看好这里的营商环境、地理位置和完善的产业链。

    该项目统一采用“前店后厂”模式，精准契合了水暖卫浴行业“门店展示、就近生产”的产业特性，让企业在一栋楼内完成从接单到交付的全流程。商铺用于展示与交易，生产线保障制造环节，前端洽谈业务，后端同步开展产品设计、车间生产和成品发货，产销一体化的空间设计让“工业上楼”从概念变为现实。这不仅提升了土地利用效率，更降低了企业的沟通和物流成本，成为吸引企业落地的核心竞争力。

    “工改工”项目背后是一整套精细化服务的支撑体系。近年来，水口镇持续强化服务保障，落实常态化走访机制，主动上门收集企业的厂房改造、资质申办等各类诉求，有针对性地补齐硬件配套短板。改造期间，企业关心的垃圾转运、水电保障等问题，镇里逐一回应解决。“我们努力做到让企业只管生产经营，政府包办其他事情。”水口镇相关负责人说。

    后溪村的这场“空间革命”正在产生更大的溢出效应。该项目投用后预计可创造就业岗位超100个，有效解决本地农村劳动力就业问题。村集体利用新增收益将持续投入民生改善、人居环境整治和公共服务提升等领域，不断补齐乡村发展短板。从更大的视野看，后溪村以“集体权属不变+社会资本参与+改造招商同步”的模式，依托农村集体资产交易平台规范遴选兼具建设与运营实力的第三方主体，既保障村集体权益，又降低项目风险，为镇域经济体破解土地资源约束提供了可复制的解题思路。

    “从‘铁皮棚‘到‘工业上楼’，我们改变的不只是形象，更是发展的底气和自信。”水口镇相关负责人表示，该项目的成功为全镇其他低效工业用地改造提供了可复制、可推广的样板，将总结提炼经验，推动更多“工改工”项目落地开花，以“土地存量”换“发展增量”，为开平经济稳进提质、产业集聚发展注入强劲动能。