11月3日上午，江门江发置业投资有限公司（以下简称“江发置业”）以总价约10.7亿元竞得位于蓬江区滨江新区猪乸环一宗商住用地，折合楼面地价约4800元/平方米。值得一提的是，该宗商住用地素质高，可直望高尔夫球场，周边居住氛围浓厚，配套成熟，或将成为2023年楼市风向标。

    文/图 江门日报记者 李银换

    地块素质较高，可直望高尔夫景观

    据悉，该宗商住用地建设用地面积103918.15平方米，起拍价约10.7亿元，折合楼面地价约4800元/平方米，由江发置业以底价成交。该地块最大容积率2.15，是近年来土拍市场中较低的容积率，可打造高端住宅小区，楼面建筑密度≤30%，绿地率≥30%。

    根据规划，地块要求配建幼儿园1所（含托幼设施），需在独立用地建设且满足幼儿园设计规范要求，用地面积5240平方米，建筑面积不少于5004平方米，建成后无偿移交政府。

    从位置来看，地块位于高尔夫球场西北侧，处于滨江新区启动区，邻近江侨路、华泰路、滨江大道等重要路网。周边有珠江御景山庄、灏昌园、五邑锦绣豪庭、上城铂雍汇等住宅小区，居住气氛成熟，生活、休闲娱乐、教育、商业配套齐备。

    地块周边在售楼盘有建发玖云府、万科金域华府、蒲葵之梦·天心、博学名苑、滨江和院等。产品方面，涵盖小高层、叠墅、大平层、洋房等，针对客群以刚改、改善型为主，在售均价约1.05—2.1万元/平方米。

    在美智地产市场研究中心总监张镇兰看来，地块面积较大，形状相对规整，便于规划；地块毗邻高尔夫，拥有一线高尔夫景观，周边已有多个成熟高端小区环绕，居住氛围浓厚，旺中带静。地块整体素质较为优越，是该板块内不可多得的靓地。最终该宗靓地以4800元/平方米的楼面地价成交，性价比较高，后期利润空间较大。

    江门市中介服务行业协会会长杨东卉认为这宗靓地能成功出让是意料之内，她表示，该宗地块位置好，起拍价低，且有一定的开发规模，对房企极具吸引力。

    或将与房企合作开发

    记者通过爱企查了解到，江发置业是江门市融汇置业投资有限公司的子公司，为江门发展集团旗下公司。业内人士预测，此次江发置业拿地后，或将与房企合作开发。

    纵观全国范围内多个新项目，不少项目都采取了“房企+房企”强强联合的方式来打造，在江门同样如此，比如越秀滨江盛悦、滨江中交·悦山湖、新城博富领会国际、大华博富御潭江等。

    杨东卉表示，该宗地块面积大，可规划设计空间大，可以建设一个中高端大型社区，或将打造低层高端住宅、大平层等产品，这宗商住用地或将成为2023年江门楼市风向标。预计江发置业将寻找实力房企合作开发，增强产品竞争力。

    张镇兰表示，根据地块经济指标来看，地块规模大，形状相对规则，且容积率最高仅为2.15，在产品规划上大概率会采用“高低配”的开发模式，加上地段和景观优势，该地块极具打造豪宅产品的潜力，期待有相关产品开发经验的房企加入，打造江门的标杆豪宅产品。

    “越是市场艰难的时候，越能体现本地房企的价值。”张镇兰表示，基于对本地客户的深入了解和产品的迭代升级，有实力的本土房企或才是大浪淘沙后的“金子”。对于当前的土拍市场，品牌大房企再次回归一二线城市，逐步退出三四线城市。但是三四线本地市场的需求仍是需要承接的，对于江门而言，本土房企或许再次迎来新的发展机遇。

    接下来，市区还有多宗靓地待出让，比如滨江新区鸿飞路与陈垣路交会处东北侧地段地块，江海区两宗需配建学校的商住用地，滨江大道旁、岭江一品南侧地块等，地块综合素质较高。

    对此，张镇兰认为，临近年底，市区推出多宗靓地，且部分地块起拍价具有一定吸引力，为当前土拍市场呈现出积极的导向。地块方面，岭江一品南侧地块拥有高尔夫和西江双景观，且周边配套较为成熟，相信会吸引房企的目光。

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    滨江大道旁一线望江地块挂牌

    约5.17亿元起拍

    江门日报讯 （文/图 记者/李银换） 近日，蓬江区滨江新区一宗望江靓地挂牌，地块位于滨江大道西侧、岭江一品华府以南地段，出让建设用地面积39751.55平方米，起拍总价约5.17亿元，折合楼面地价约5200元/平方米，将于12月2日10时开始竞拍。

    根据规划，地块容积率2.2—2.5，总计算容积率建筑面积87459—99385平方米。同时，需配建建筑面积不少于1160平方米的社区公共服务设施，须无偿移交政府。值得一提的是，若本地块与南侧商住地块为同一竞得人，两地块可统一规划，统筹配套设施以及地下车库的建设，并且可建设人行天桥与南侧商住地块连接。也就是说，该地块南侧商住地块或许将于不久之后挂牌。

    从位置上来看，该地块邻近滨江大道，从实景航拍来看，西江景观一览无遗，且西靠丰乐路，去年丰乐路北延线鹅公山隧道已开通，与丰泰路相连接，可直通江侨路，交通便利。

    教育方面，目前地块北侧的岭江一品纳入了紫茶小学滨江校区、紫茶中学滨江校区的招生地段范围。目前，地块周边已有多个大型小区交楼入住，居住氛围浓厚。现时，地块周边主要为奥园外滩、岭江一品、凯城一品、越秀天悦星院、珠江御景山庄、灏昌园等成熟小区。在该地块附近，同样是望江靓地，去年由滨江建设拿下，后招标引入绿城为项目全程代建管理的绿城望江地块项目，有望明年入市。