昨日，记者从江门市自然资源局官网了解到，位于滨江新区华盛路一楼盘近日在调整规划。从公示内容得知，该楼盘将原来的小套型住宅改为了大套型住宅，项目总户数由1875户调整为1621户，合计减少254户。

    无独有偶，此前同样位于该板块的美的远洋云著（地块一）同样调整了规划，调整后该项目户数减少25户，由两梯四户调整为两梯三户。

    楼盘为何把“小房”换为“大房”？江门的改善型住宅是否迎来发展新机遇？对此，记者进行了采访。

    文/图 江门日报记者 李银换

    现象 多个楼盘调整规划，把“小房”换为“大房”

    4月18日，美的远洋云著规划调整进行批后公示。调整后，该项目的地块一由原规划新建3幢高层住宅、水泵房、配电房及门楼调整为规划新建4幢住宅、水泵房、配电房及门楼；调整后项目户数减少25户，建筑面积由51451平方米调整为51045平方米，计容建筑面积由35821平方米调整为35805平方米，建筑密度由11.86%调整为11.90%，配建停车位由456个调整为451个，绿地率仍为42%。

    据了解，此次该地块还将原来的两梯四户设计调整为“一字楼”。在户型方面，将推出分别为建筑面积约143平方米和建筑面积约99平方米的两种户型。

    记者在江门市房屋交易和产权管理信息平台查询获悉，美的远洋云著现有的两梯三户“一字楼”中，建筑面积约143平方米的住宅基本已售罄；而两梯四户包含的建筑面积约130、128、105、93平方米等多个户型，目前仍有不少货量。

    记者发现，其实今年以来，不少楼盘开始调整规划，把“小房”换为了“大房”。

    据了解，滨江新区华盛路另一楼盘同样将原来的小套型住宅改为大套型住宅，项目总户数由1875户调整为1621户，合计减少254户。部分楼栋规划建筑高度由78.45米调整为99.15米（27层调整为33层）；有的则由78.45米调整为78.55米（27层调整为23层）。结合该项目在售产品来看，部分原为两梯五户的楼栋将调整为两梯三户，有的楼栋预计还将调整为两梯两户、每户建筑面积200多平方米的大平层产品。

    探因 适应市场变化，满足购房者需求

    我市楼盘近来的调整趋势，被认为是适应市场变化的体现。

    美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，项目规划的调整主要有三方面的原因，一是根据市场需求和消费者偏好，优化产品结构，提升项目品质和竞争力，尤其是当前多孩家庭有增加，家庭结构的变化也让市民对户型面积的尺寸需求变大；二是根据政策导向，2022年12月中央经济工作会议谈及2023年重点工作时，明确“要支持住房改善”；三是改善型住宅成交理想，据美智研究院数据显示，近5年来，江门市区（蓬江、江海、新会）建筑面积约120平方米以上的改善型住宅产品成交基本稳定占总成交量的28%—30%，2023年至今成交也录得小幅增加。

    嘉毅地产总经理邓桐燊表示，全面两孩政策实施已有6年，购房者对四房户型需求有所增加，自然就会更多地关注改善型住房。

    “房企对项目产品的调整更多是根据市场反馈做出的动作。”江门市房地产中介服务行业协会会长、裕隆基地产总经理杨东卉分析称，从市场看，骏景湾滨江誉峰、蒲葵之梦天心、碧桂园滨江湾、万科金域华府等有大量改善型住宅的楼盘，在江门市房协公布的每周网签排名前十名的数据中经常上榜，去化表现亮眼。同时，根据裕隆基地产数据显示，今年1—5月，建筑面积在120平方米或以上的大面积户型网签数非常亮眼，预计2023全年大面积户型网签数会有10%的同比增长。

    此前，记者梳理了蓬江区、江海区、新会区共19个热门楼盘同一楼栋同一层楼不同户型的备案单价（以16楼为例），发现其中14个户型建筑面积越大单价越高，只有3个楼盘的小户型比大户型单价高。总体而言，120—144平方米大户型的单价一般会比120平方米以下中小户型更高。其中，嘉华新都汇的嘉御花园第6栋16楼约99.9平方米的户型单价为13731元/平方米，而约130平方米的户型单价高达15593元/平方米，二者单价相差1862元。

    在多位业内人士看来，建筑面积约120平方米以上的改善型住宅产品很好地满足购房者对改善型住宅的需求，去化情况理想、单价高，自然能促使开发商调整规划。

    展望 改善型住宅供应量将继续增多

    调整规划后，多个楼盘主打改善型住宅。与此同时，下半年，滨江新区望江纯新盘——绿城滨江潮闻东方和海悦天玺即将面市，两者同样主打改善型住宅。可以预见的是，江门滨江新区改善型住宅供应量将增多，这也是房企未来发展的重要方向。

    “经过多年的发展，滨江新区正从最初的刚需市场逐步迈入到改善型市场，这符合市场对滨江新区的认知定位，同时反映出江门改善型住房需求正在逐渐释放。”杨东卉表示，主打改善型住房的项目均价在13000—14000元/平方米，尽管单价高，但销售理想，常常上榜区域成交量前三位。另外，这几年滨江新城建设的刚需产品数量过多，市场经过几年的消化后已逐渐饱和，而随着新区的发展与环境建设优秀、资源景观丰富的地块不断推出，多个项目调整推出更多大户型产品可以说是优化地块资源利用、迎合市场需求的举措。

    张镇兰表示，改善型住宅是江门楼市的一个重要组成部分，也是未来发展的一个方向。下半年将会有主打改善型住宅的纯新盘面市，这会给江门楼市带来一定的活力和刺激，也会吸引更多的改善型客户关注和入市。但同时也要看到，改善型住宅的价格相对较高，市场反应自然受到购房者的整体购买力和预期收入等因素制约。

    有购房者担心，多个楼盘增加改善型住宅的数量，明年滨江新区刚需住房供应是否将有所减少？杨东卉表示，现在滨江新区大部分库存都是刚需产品，再加上日后二手房（多是刚需产品）逐步挂牌推出市场，未来几年，滨江新区的刚需产品应该能满足市场刚性需求。

    张镇兰也认为，各楼盘往改善型住宅方向调整，并不意味着刚需住房会有所减少。因为刚需住房和改善型住宅并不是完全对立的概念，有些刚需客户也会选择改善型住宅作为自己的首套住房。另外，并不是所有的项目都适合打造改善型产品，要结合项目区位，是否拥有足够优秀的景观资源等进行规划。