上周，海悦天玺、绿城滨江·潮闻东方相继开放样板间，两大望江高端住宅项目的新动作，吸引了不少市民关注。

    今年7月以来，“支持刚性和改善性住房需求”被中央及地方多次提及。其中，央行表态，要更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

    江门高端住宅项目轮番“上阵”，改善型住宅产品供应量提升，可以看作是更好地支持改善性住房需求的行动。那么，在产品供应量逐渐增多的背景下，我市改善性住房需求能否进一步释放？

    文/图  江门日报记者 李银换

    高端住宅项目轮番“上阵”

    “绿城滨江·潮闻东方大平层长21米的‘L’型阳台真让人心动”“海悦天玺样板间真的很豪华”……

    8月18日和19日，绿城滨江·潮闻东方、海悦天玺这两大主打望江的高端住宅项目开放实景样板间，吸引了不少市民的目光。

    8月19日，记者在绿城滨江·潮闻东方产品发布会暨实景样板间开放活动现场看到，现场人声鼎沸。在发布会结束后，期盼已久的观众客户走进示范区，抢先一睹样板间的真颜。

    其中，建筑面积约287平方米的大平层户型吸引了众多购房者的眼球，穿过阔绰玄关区间之后，整个餐客生活区间一览无遗，面积达到118平方米，相当于一套四房户型，尽显高端住宅的奢阔与大气。而更吸引人的是21米长的“L”型阳台，尽收西江美景。

    活动现场，还发布了合院的组团名“听澜”。作为绿城在江门的首个合院产品，“听澜”只有20席，吸纳绿城合院精髓，以中央水景辐射整个组团，真正做到了移步异景。

    目光转移到距离约3公里以外的海悦天玺，在8月18日开放样板间。海悦天玺将打造约143—290平方米精装大平层户型，整个项目都是改善型住宅产品。值得一提的是，海悦天玺采用大金地暖、新风、中央空调等作交付标准，是江门首个引进全屋地暖并配置为交付标准的项目，也是江门首个全屋配置华为智能系统互联的项目。精装交付标准可谓非常高。同时，海悦天玺会所为人所称赞，面积达4200平方米，定制了集商务、社交、生活、娱乐15+功能区域，包括棋牌室、KTV、儿童乐园、桌球室、家宴厅、瑜伽室、商务会议厅、MINI电影院、双茶室等功能区域。

    从蒲葵之梦·天心直望高尔夫美景的大平层产品，到万科金域华府的叠墅，到骏景湾滨江誉峰的大平层产品，再到如今的绿城滨江·潮闻东方、海悦天玺，还有已动工的江发·翡翠观澜……近年来，江门的高端住宅项目轮番“上阵”，不断满足市民的改善性住房需求。

    刚需、改善型购房者的信心正在恢复

    看到这里，我们不禁疑问：在房地产市场处于深度调整期的当下，房地产开发商为何热衷于建造改善型住宅？

    在坚持“房住不炒”的定位下，我市“因城施策”，在多项利好政策推动下释放积极信号，刚需、改善型购房者的信心正在恢复。

    从政策来看，去年9月底起，我市试点推行以抵押登记变更为主要特点的同行间二手房“带押过户”模式，降低二手房交易成本，通过盘活二手房促进一手房去化。

    为支持居民改善住房条件，财政部、国家税务总局印发公告明确，2023年底前，对出售自有住房并在现住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

    2022年8月起，市区享受优惠政策的普通住房面积标准调整为“单套住房建筑面积144平方米以下或单套住房套内建筑面积120平方米以下”，支持改善性住房需求。

    给力的房地产政策，正不断释放我市改善性住房需求。

    市住建局的数据显示，近年来，我市90—120平方米之间的刚需户型依然是主流，其中2023年上半年成交占比56%；而120—140平方米，以及140平方米以上的大户型占比也呈现逐渐增多的趋势，其中2023年上半年成交占比合计为28.7%，比2022年全年高出2.7个百分点。

    “房企对项目产品的调整更多是根据市场反馈做出的动作。”江门市房地产中介服务行业协会会长、裕隆基地产总经理杨东卉分析称，从市场看，骏景湾滨江誉峰、蒲葵之梦天心、万科金域华府等有大量改善型住宅的楼盘，在每周网签排名前十名的榜单中经常上榜，去化表现亮眼。同时，根据裕隆基地产数据显示，今年1—5月，建筑面积在120平方米或以上的大面积户型网签数非常亮眼，预计2023全年大面积户型网签数会有10%的同比增长。

    改善性住房需求的不断增加，还表现在房价上，而这也道出了房地产开发商热衷于建造改善型住宅的重要原因。

    此前，记者梳理了蓬江区、江海区、新会区共19个热门楼盘同一楼栋同一层楼不同户型的备案单价（以16楼为例），发现其中14个户型建筑面积越大单价越高，只有3个楼盘的小户型比大户型单价高。总体而言，120—144平方米大户型的单价一般会比120平方米以下中小户型更高。其中，嘉华新都汇的嘉御花园第6栋16楼99.9平方米的户型单价为13731元/平方米，而130平方米的户型单价高达15593元/平方米，二者单价相差1862元。

    在美智地产市场研究中心总监张镇兰看来，从近几年的江门房地产市场来看，小户型产品价格战激烈，而改善型产品价格坚挺，大户型单价更高。对于房企来说，要保证利润的情况下，产品向上升级势在必行。

    “另外，从项目自身来看，这些改善项目都占据了较好的地理位置，拥有优越的景观资源，具备打造高端产品的先天条件。”张镇兰说道。

    多个项目修改规划将小户型改为大户型

    自7月以来，房地产调控松绑信号一个接着一个。住建部明确，要大力支持刚需和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善型住宅换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；中央人民银行表示将继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率……

    一系列的重磅发声，传递积极信号，支持改善性住房需求势在必行。

    尽管当前房地产市场处于深度调整期，但一些优质改善型房地产项目反而取得了十分亮眼的销售业绩，这折射出市场的结构性变化和信心。

    根据五邑楼市智库数据显示，今年1—7月，位于新会的海悦东晟网签459套，网签均价14104元/平方米，排名第三位；位于蓬江区的骏景湾滨江誉峰网签371套，网签均价12410元/平方米，排名第四；位于蓬江区的蒲葵之梦·天心网签341套，网签均价14092元/平方米，排名第六。

    与此同时，除了高端住宅项目接连上场外，今年以来，多个项目修改规划，把小户型改为大户型。比如，位于滨江新区华盛路的美的远洋云著调整了规划，调整后该项目户数减少25户，由两梯四户调整为两梯三户，其中两户为建筑面积143平方米的改善型户型。放眼江门房地产市场，改善型住宅的供应量将有所增多。

    “如今，改善性住房需求成了江门市房地产市场的重要组成部分。”在张镇兰看来，首先，随着市场上改善产品逐渐增多，部分项目还在新规划要求下进行了产品升级，给购房者提供了更多的选择。其次，宏观政策的宽松，使得购房成本进一步降低，且优质资产的保值能力强，有实力的购房者在此时出手是不错的时机。

    至于改善型住宅供应量增多，会否降低单价？对此，张镇兰认为，未来，改善型住宅价格是否会有所下降，还是要看市场的供求关系。

    基于此，想要进一步释放住房消费，启动改善性住房需求人群的消费能力可能是重中之重。

    在江门市房地产行业协会会长叶泽权看来，当前，合理释放改善性住房需求，降低改善性住房需求的置换成本仍有空间。促进改善性住房需求入市，建议落实好首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制和换购住房退税政策，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。同时，可考虑放宽“豪宅线”的界限，以更好地满足改善性住房需求。