上周，江门先后挂出碧桂园滨江湾北侧、新会银洲湖滨海新区地块，吸引了许多市民的目光。进入11月份以来，我市已经接连挂出12幅城镇住宅用地，其中市区4幅、台山3幅、恩平3幅、开平2幅。为何在本月江门会迎来土地挂牌（简称“挂地”）小高潮？这些地块质量如何？记者对此进行调查。

    文/图 江门日报记者 陆沿任

    土地频频挂牌

    土拍市场“热”起来

    11月13日下午，蓬江区挂出1幅江景靓地，地块位于蓬江区滨江大道与陈垣路交会处西北侧地段，南侧与碧桂园滨江湾相邻，出让建设用地面积32729.41平方米，起拍总价37264万元，将于12月19日9时进行竞拍。第二天早上，新会区则挂出1幅银洲湖滨海新区地块，位于江门市银湖湾滨海新区三龙围，出让建设用地面积48333.51平方米，起拍总价为17129.40万元，将于12月18日9时进行竞拍。

    记者登录广东省公共资源交易平台了解到，自进入11月以来截至发稿，我市已经接连挂出12幅城镇住宅用地，迎来一个挂地小高潮。其中原因何在？

    美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，据他了解，不仅是江门，周边城市在11月的挂地数量也是较多，而大部分的拍地时间都是集中在12月，其中既有政府完成供地指标的考虑，也有房企根据销售额确定企业储地面积的考虑等。

    裕隆基地产副总经理李艳芳则提到，今年以来，房地产市场活力稍为不足，在“房住不炒”的总体原则下，促进土地市场活力，从而助推楼市发展，引导市场预期向好是较为有效的一种方式。“今年10月底，海悦集团以34777万元竞得海悦天玺南侧商住地块，给予了市场信心，这个时候适时推出更多的商住用地，也是适合市场需求，让土拍市场热起来，同时也可以根据12月的竞拍情况，为下一年的土地供应计划作参考。”李艳芳说。据悉，以蓬江区为例，截至10月末的住宅库存套数为8279套，按过去12个月的去化速度计算，去化周期仅约10.3个月，处于较为健康的库存区间。“从房地产的长远发展角度去考虑，需要保持一定的土地供应以稳定市场的发展。”张镇兰说。

    值得留意的是，在本次城镇住宅用地挂地小高潮中，台山挂地3幅，恩平挂地3幅，开平挂地2幅，各个县级市挂地的总数高达8幅，占据11月到目前为止全市挂地数量的67%，其中原因何在？

    李艳芳表示，各县级市的房地产市场没有市区发展那么成熟，所剩余的土地资源也比较富裕，由此在年底到来之前，通过挂出地块吸引房企关注，进一步促进本土房地产市场的发展也在情理之中。“事实上，因为‘金九银十’的原因，下半年楼市销量都会比上半年要好，房企销量好了手头上的资金充足了，拿地的欲望就会相对强烈，临近年底之际推出更多地块，也算是顺势而为。”李艳芳说。

    迎合市场需求

    地块质量普遍高

    值得留意的是，本次挂地除了数量多，还有一大特点就是质量高。以市区四块挂牌的地块为例，其中既有资源稀缺的滨江新区江景靓地，也有越来越少的市中心地块。

    10月26日，本报刊发了一篇《近段时间以来，我市多个楼盘推出江景房，热度居高不下，市民购房兴起“江景热”》的新闻报道，提到江景房物以稀为贵，价格高企却依然受到江门消费者的青睐，沿江开发更是成为近年来本土房地产市场的热点之一。今年10月，海悦集团就以34777万元竞得位于海悦天玺南侧的江景靓地，该地块邻近滨江大道，从实景航拍来看，西江景观一览无遗。

    对此，11月13日下午，蓬江区就再次挂出江景靓地，该地块位于滨江新区，西侧为一线西江，景观资源丰富，这也是近来蓬江区挂牌的第二幅江景地块。地房地产行业资深人士潘小姐认为，江门前十年已基本释放了刚需购房的需求，现在迎来置换的契机，江景作为稀缺资源，加上房地产“房住不炒”的大基调，这类江景的优质盘无疑非常符合市场需求，接下来将会越来越受欢迎。然而，在如今万物皆可复制的时代下，江景房代表了城市稀缺的自然江景资源，可以看到一线江景的地块也是拍一块少一块，所以此次蓬江区推出的江景地块也是备受瞩目，毕竟属于稀缺资源。

    除了挂出资源稀缺的江景地块外，越来越少的市中心地块这次也是一口气挂出两块。

    11月4日，位于蓬江区院士路西侧、备受瞩目的“明星地块”——陈朗坑地块正式挂牌。该地块之所以备受瞩目，在于其地理位置好，位于江门中轴沿线，距离江门热门商圈——江门大融城仅1.5公里，步行10分钟即可到达；紧邻天沙河，15分钟内就可到达元宝山体育公园、丰乐公园、五邑华侨广场，景观资源丰富；在交通方面，主干道白石大道、建设路、丰乐路在地块北侧交会，城市路网发达，极大提高交通便利度。

    同理，11月7日挂牌的、位于新会区枢纽新城葵城一路中央绿轴南侧、文韬路东侧地块（即枢纽体育公园旁）也备受关注。该地块的位置同样优越，东侧靠近江门大道，西侧接文华路，距离江门站仅2公里，无论是去新会中心城区还是蓬江、江海乃至其他湾区城市都很方便。配套方面，地块周边有枢纽实验幼儿园、文华小学、尚雅小学、碧桂园商圈、大润发超市、新会万达广场等，配套齐全。截至目前，地块周边已建成多个新小区，包括博富名苑、嘉骏花园、骏景湾领誉等已交付入住，板块居住氛围成熟。

    对此，张镇兰表示，近几年以来，政府挂地的诚意度都比较高，地块的价值相对优质。一方面，购房客户发生了变化，改善型客户的占比有所提升，追求好产品、高品质的项目，这就要求地块质量高；另一方面，在房地产市场供求关系发生实质性变化的当下，只有高品质高价值的产品才有市场，地块也不例外。

    找回“主场”

    本地房企拿地热情高

    那么，在这些待价而沽的地块当中，哪些会受比较本土房企的青睐，哪些又有望嫁给外地郎？

    记者梳理发现，2016—2018年，外来地产大鳄来势汹汹，积极“抢地”，在我市土拍市场上反客为主。反观本土房企，在当时则难有斩获。从2021年开始外来房企大鳄拿地较少，而本土房企正在重新找回自己的“主场”。今年以来，拿地的基本都是本土房企，如今年5月17日，位于滨江新区江门体育中心旁的江门市JCR2023—50（蓬江09）号地成功出让，由江门市蓬江区汇兴房地产开发有限公司竞得；今年6月21日，经过77轮激烈“角逐”，骏景湾以总价10.2亿元、折合楼面地价5947元/平方米，拿下位于新会枢纽新城的新会汽车总站约8.1万平方米（121亩）“三旧”改造地块：今年10月31日，海悦集团以34777万元竞得海悦天玺南侧商住地块……

    江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉分析，前些年，由于企业规模受限，很难以更低的成本、更多的渠道融资，本土房企在土地竞拍时总是竞争不过全国性房企。到了现在，稳健发展的本土房企则仍保存“战斗力”，深耕江门的本土房企脚踏实地，注重品质和声誉，根据实力拿地开发，也得到了购房者的认可。李艳芳也表示，近年来，外地房企“爆雷”的不少，本土房企反而是稳打稳扎，保持比较健康的发展。

    “从今年的情况来看，拿地的房企以本土为主，预计这次11月挂牌的地块也不会例外。”李艳芳表示，本地房企对于地段位置特别好的市区中心地段尤其钟情，可以说是有种情结在这里，预计陈朗坑地块会受到本土房企的青睐。“陈朗坑地块位于历经多年发展的北新区，在这里的土地开发已经趋于饱和状态的情况下，该地块占地面积约4.73万平方米，具有一定的规模，可以说是不可多得的市中心靓地。”李艳芳说。

    资深业内人士刘先生则表示，陈朗坑地块、枢纽体育公园旁地块均位于市中心，是近几年来难得的市区中心地块，对于钟情于在市区居住的居民来说，无疑是难得的资源，而两块商住用地周边楼盘的热销，更加印证了这一点。所以，相信两块商住用地的拍卖前景会很理想，估计除了本地房企外，外地房企参与拍卖的热度也不会低。

    本土龙头房企骏景湾公司执行董事冯永文告诉记者，作为深耕江门40年的本土龙头房企，骏景湾于今年6月以17%的溢价率拿下新会一宗优质地块，证明该公司对江门的市场充满信心。“今年如果有适合的优质地块，骏景湾也会力争拿下。”冯永文说。