上周五，随着帕佳图以总价59571万元拿下两宗位于水南片区的商住用地，意味着我市2024年商住用地的土拍市场迎来收官。

    回顾今年的土拍市场，前三季度整体较平淡，而第四季度则迎来土拍的小高潮，挂牌及摘牌数量明显增多，土拍市场出现“翘尾”行情。记者从江门市自然资源局了解到，2024年我市成交商住用地29宗，比2023年多7宗，其中第四季度成交23宗，占比近八成；成交面积约1262.3亩，同比下跌11%；揽金约42.91亿元，同比下跌28%。不难发现，相比去年，江门2024年出让商住用地的面积及总金额有所下降，但成交宗数仍在上行。

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    江门日报记者 陆沿任

    前冷后热 蓬江区成交宗数最多

    根据江门市自然资源局提供的数据显示，今年我市商住用地共成交29宗，比去年多7宗，其中蓬江区最多，为10宗，其次是新会区和台山市，都是6宗，接着到江海区的3宗，然后是鹤山市、恩平市各2宗，而开平市则没有成交商住用地。

    成交面积方面，共成交约1262.3亩，同比下跌11%。分区域看，蓬江区最多，共成交近421亩，其次到台山市，成交面积超333亩，接着是新会区的近238亩。鹤山市和江海区商住用地成交面积均超过100亩，恩平市则比较少，只有约6亩。

    成交额方面，共成交约42.91亿元，同比下跌28%。其中第四季度成交约33.89亿元，占比近八成。分区域看，蓬江区成交额最高，约19.32亿元，其次是新会区约8.95亿元，接下来到台山市约6.21亿元。而江海区成交约4.92亿元，鹤山市成交约3.46亿元，恩平市成交约481.6万元。

    从同比来看，今年比去年同期成交多7宗含住宅用地，但成交面积和成交额双双下跌。美智地产市场研究中心总监张镇兰分析称，今年上半年虽然比去年同期成交多7宗，但推出的土地面积有所下降，一定程度上导致了成交总额的下降。总体来说，今年土拍市场尚可。

    如果用一个字来形容今年的土拍市场，张镇兰会用一个“暖”字，他说：“前三季度，江门商住用地的拍卖市场可以说是非常平静，但到了第四季度，随着江门楼市的升温，土拍市场也迎来升温，迎来了几波商住用地挂牌热和摘牌热。”

    江门市鼎堃房地产顾问有限公司总经理谢慕贞则用一个“稳”字来形容，一来商住用地成交数量比去年有增长，二来今年第四季度土拍市场呈现活跃态势，多宗商住用地成功出让，且不少地块前景较好，具备区位优势、环境优美、有潜力空间。总体来看，成交面积以及成交总额同比下跌，主要是土拍价格差异所影响，其次是受大环境影响导致，总体而言，还是比较稳健的表现。

    值得留意的是，去年所有摘牌的商住用地均以底价成交。对此，谢慕贞分析，底价成交意味着市场供需关系相对平衡，或者开发商对土地价值的评估较为一致，反映了土地市场的相对平稳和理性。

    迎合市场 出让地块更精细

    记者通过梳理数据发现，今年成交商住用地的一大特点，就是更加精细。一方面，出让地块规模“小块”化，单幅地块40亩以下的占比超五成；另一方面，容积率持续下调，其中2.0容积率成主流，共15宗，占全部成交地块同样超五成。

    谢慕贞认为，这反映了土拍市场精细化的趋势‌，小块地块的出让方式可能更加灵活，便于开发商根据市场需求和自身实力进行精准投资，也降低了投资门槛和风险。而当下，4.0新规产品备受消费者青睐，低容积率能够为4.0新规产品提供更多的设计空间及可能性，4.0新规产品的高品质和创新设计也能提升低容积率社区的整体价值和吸引力，由此低容积率高品质渐成主流，2.0容积率更适配4.0新规产品，也反映了市场对居住品质的要求越来越高。

    早在今年7月，本报就刊发了《从片区销量冠军到“日光盘”，市区第四代住宅受青睐》的报道，今年以来，海悦天玺、江海保利大都汇三期、博学名苑三期、海悦天晟、骏景湾天悦、保利琅悦、骏景湾·滨江誉峰等一大批全新4.0住宅项目集中面市，除了具有大面积、大平层等特点的改善产品外，还包含多赠送、高实用的小面积住宅，吸引了许多市民的目光。这些项目还创新实现空中庭院、超大阳台、飘窗面积最大化等设计，整体实用率超高，广受改善圈层关注。

    嘉毅地产总经理邓桐燊告诉记者，一方面今年推拍的土地大多为市中心地段的地块，或“三旧”改造地块，所以面积不会大。另一方面，地块总价不高，资金门槛降低，利于中小房企参与竞拍。总体来说，今年推拍的土地，相关部门可以说是花了心思，不少都是小而精。购房者已跨过了“住得上”的阶段，向改善型“住得好”转变。降低容积率是符合当前居民居住需求，引领更美好的生活。

    邓桐燊所言非虚。今年11月28日，本报就刊发了《改善型住宅消费需求扩大，高品质住宅叫好又叫座。过去盼望“住得上”现在希望“住得好”》一文，提到江门市面上的高品质住宅不但关注度高，销量也不俗。

    发挥担当 本土国企拿地多

    本土国企拿地多，是今年土拍市场的另一大特点。根据数据显示，今年全市成交的29宗商住用地中，大部分都是由本土国企拿下。以新会区去年成交的6宗商住用地为例，均由本土国企竞得，江海区也同样如此。

    “本土国企拿地多，是当前房地产市场的必然选择。国企拿地一方面是响应中央止跌回稳的工作部署，另一方面也是树立信心，向市场传递正面信息，改变购房人的心理预期。”邓桐燊说，在市场低迷之际，国企主动拿地，给市场信心，发挥了“排头兵”的作用。与此同时，改善升级新产品，提供更优质的居住环境，满足人民日益增长的住宅需求，也需要国企以身作则，率先做好带头作用。

    也有业内人士提到，本土国企的开发资质、经验以及造房质量不断提高，已然成为当下江门房地产市场的主力军，而本土国企的参与也是看好本地市场，积极推动优质项目落地，提升居民的居住环境和品质。

    展望未来 市场将持续回暖

    那么，对于明年的土拍市场，业内人士如何看待？

    不少业内人士都认为，随着利好政策的不断释放，存量房的持续去化以及地块质量不俗，预计土拍市场将继续保持活跃态势‌；加上中央提出止跌回稳，持续加力稳楼市，正在悄然改变购房人的预期和信心。只要政府给予更优的建设规划条件，相信2025年土拍市场值得期待。

    张镇兰表示，随着经济的持续复苏和房地产政策的逐步宽松，购房者信心得到恢复，提升了对大宗商品的消费意愿，从而推动置业需求的释放，房企的投资意愿自然也同步提升，相信随着市场的活跃度提升，有望带动土拍市场的回暖。

    邓桐燊说，从今年第四季度的情况来看，随着一二线土拍市场持续升温，江门楼市在新政出台后，市场成交增加，市场氛围也逐步回升。毫无疑问，江门土拍市场已经回暖，同时可以看出政府推出的地块还是花了心思的，规划设计要求等方面也十分适应当前市场的需求，相信只要明年继续保持这样的势头，土拍成交率会较高，市场将会持续回暖。

    江门市房地产中介行业协会会长杨东卉坦言，预计2025年的土拍市场将与今年情况差不多，以本土国企以及本土房地产头部企业拿地为主。希望主管部门在新的一年，可以继续供应一些位置好的靓地，让拍地企业可以在基础上开发出市场热度十足的楼盘。