上周，本报刊发了关于1月江门楼市数据分析的报道。其中，当月二手住房成交套数高于一手住宅，吸引了许多读者的关注。事实上，去年以来，二手住房成交量高于一手住宅的情况已经屡见不鲜。即便从近年的数据来看，二手住房成交的数据同样不错。以去年为例，全市二手住房成交面积约276万平方米，占全部住房成交比例的45.2％，比2023年同期增加6.1个百分点。

    从2022年的成交套数不到2万套，只占全年一手住宅成交套数的40%，到如今月成交套数高于一手住宅，我市二手住市场是否迎来了春天？

    文/图 江门日报记者 陆沿任

    现象

    二手住房成交套数高于一手

    2月20日，本报刊发了《1月全市一手住宅成交1703套，恩平成交套数环比大增30.4%》的报道，文中提到1月二手住房成交面积约23万平方米，成交套数2034套，成交面积和套数均超过当月一手住宅。其中，蓬江区和恩平市的成交面积和套数均实现同比增长。

    当月二手住房成交套数高于一手住宅，这种情况并不多见。以江门楼市为例，去年出现过两次——去年4月，全市二手住房成交2455套，高于一手住宅的2385套，当月二手住房的成交面积也高于一手住宅；去年8月，全市二手住房成交2194套，高于一手住宅的2001套，当月二手住房成交超28万平方米，远高于当月一手住宅22.58万平方米的成交面积。

    同时，我市二手住宅全年的成交数据也可圈可点。2024年，全市二手住房成交面积约276万平方米，占全部住房成交比例的45.2％，比去年同期增加6.1个百分点。2023年，全市共计成交了26881套二手住房，同比2022年全年18459套的成交套数，增长率高达45.6%，不仅创下了近四年来的成交套数新高，更是自近五年以来首次实现正增长。

    记者还发现，二手住房成交高于一手住宅的情况，并非江门所独有。今年1月，多个城市公布了去年全年的楼市成交数据。以广州为例，二手商品房交易登记面积1027.97万平方米，同比增长10.3%；二手住宅成交量同比上升，二手住宅交易占比首次超过一手。而在杭州，2024年杭州十区新房、二手房总计成交15.7万套，其中新房、二手房成交占比约为四六开。

    探因

    低价房源增多

    为何二手住房的成绩单相比一手住宅更为亮眼？

    对此，公司开展二手住房业务的嘉毅地产总经理邓桐燊分析，前几年，由于一二手住房出现价格倒挂的情况，更多的购房者会选择一手房。所谓价格倒挂，就是指相同地段内二手房的每平方米成交单价高于新建中的一手房。这两年来，虽然二手住房的成交量不断提升，但相比此前还是存在差距，变得没那么容易出手，因此业主主动降价出售引发二手房市场价格持续调整。目前，一二手住房的价差达到20%以上，吸引了购房群体。“目前来看，豪宅大平层以及次新楼成为当下二手市场香饽饽，而银行政策对二手房年限的放松，也推动了购房热潮。”邓桐燊如是说。

    裕隆基地产二手事业部总经理吴名鸠也深入剖析了去年存量房成交量同比大幅增长的原因。他认为，主要有两大因素：一是银行对二手市场的扶持力度显著增强，审批标准更为灵活，使得购房者更容易入场；二是二手住房价格出现适度下调，低价房源的增多无疑增强了市场的吸引力。

    此外，吴名鸠还提到房地产市场的变化。近年来，新房的供应端进行了调整优化，成交价格较高的4.0住宅频频推出，成为市场上的香饽饽，中低价位新房的选择相比之前有所减少。在这样的情况下，二手住房议价空间大，包括一些带电梯的次新房价格也会比较实惠。与此同时，这几年不少新房流入二手市场，使得二手房产品越来越丰富，能满足不同客户的需求，再加上许多二手房的地段和配套相对成熟，许多客户会倾向二手房。

    “二手住房成交量高于一手住房确实是一个新现象。”长期关注江门楼市的业内人士周先生表示，去年4月下旬以来，本地房企积极开展“以旧换新”购房活动，再加上地方政府的支持，逐渐吸引更多的消费者以旧换新，由此推动二手房的成交量。据悉，住房“以旧换新”活动，是指房地产开发商或政府机构通过置换、收购、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民实现“卖旧换新”，既能满足居民对居住环境的提升需求，又能促进新建商品房市场和二手房市场的良性循环、释放购房需求，助力房地产行业提质升级。

    以新会区为例，为更好地刺激改善型需求的释放，其持续用好上级政策工具箱，落实全面取消“限售”“卖一买一”退个税等政策，进一步帮助群众实现“卖旧买新”。根据《江门市关于进一步推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，自2022年10月1日至2025年12月31日，税务部门对出售自有住房并在现住房出售后1年内在本市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。新政策的实施，有效降低改善性置业的成本，加快房屋流转速度。

    思考

    着力推进老旧小区改造

    那么，江门的二手住房市场是否已经迎来了春天？业内人士认为，二手住房市场正变得越来越好，但要想迎来真正的春天，依旧需要时间。根据数据显示，2024年我市二手住房成交套数虽然突破2.5万套，但与2023年的数据相比，依旧出现了下滑的情况。

    邓桐燊告诉记者，房地产市场已经在从过去持续新增房子慢慢过渡到存量二手房的阶段了，现在很多重点城市的二手住房的成交量渐渐超过了新房。随着二手住房“返新”，包括环境改造、加装电梯等，二手住房交易可能会成为主流。“当前，江门正着力推进老旧小区改造，让更多居民共享城市建设成果。提升老旧小区的生活配套和便捷性是国家城市更新的重要战略，也会促动二手住房流转和交易。对此，希望政府持续推动老旧小区改造，主动协调解决当前加装电梯的痛点和难点，提升居住属性和舒适感，让低收入刚需人群更容易购买二手住房。”邓桐燊说。

    吴名鸠也认为，江门楼市将迎来重大发展机遇。江门是粤港澳大湾区的重要腹地和珠江西岸重要交通枢纽，随着城市公共服务配套不断完善，特别是深中通道、黄茅海跨海通道建成通车，以及深江高铁的加快建设，江门的交通区位优势将进一步凸显，相信江门房地产市场会迎来高质量发展。

    吴名鸠建议，着力提升软硬件环境，吸引更多企业及人口流入江门创业就业，同时加快高新产业发展，增强优质就业机会，提升就业人口收入；加快推动老旧城区的更新改造，增强城市舒适感幸福感获得感。“希望相关部门、房企可以进一步加强住房以旧换新的力度，在促进新、旧住房流通方面出台更多的举措，促进本地二手住房行业健康、高质量发展。”