近日，市住房城乡建设局公布一季度楼市主要数据。数据显示，1—3月全市一手住宅累计成交6594套，成交均价8048元每平方米，同比增长2.7%。

    除了处于春节期间以及春节前返乡潮的1月，今年2月、3月的一手住宅成交套数均实现了环比增长，成交均价则是2月份、3月份连续实现了环比、同比双增长。其中，台山市以超1200套的成交位于各县（区、市）之首，新会区则以每平方米突破一万元的成交均价领跑各县（区、市）。由此可见，春节后的江门楼市正逐步回稳。

    那么，一季度江门楼市具体有哪些亮点，未来的楼市又将如何走向？

    文/图 江门日报记者 陆沿任

    数据 春节后楼市回稳

    回顾一季度，江门楼市表现如何，数据最有说服力。

    根据数据显示，1—3月全市一手住宅累计成交6594套，同比有所下滑，成交均价8048元每平方米，实现了同比增长。业内人士认为，1月份受春节因素影响，成交季节性回落。一季度包含1月的数据，成交套数下滑在情理之中。而成交均价的提升，在于品质带装项目成交占比提升，因此一季度江门房价同比略增。其中，恩平近期多个别墅盘入市，带动整体价格上升。

    江门市房地产中介行业协会会长杨东卉表示，在江门市1—3月的榜单中，销售排名靠前的大部分是各县的一些高端改善项目，一定程度拉升了江门楼市整体的价格。

    而从各个月份来看，除了处于春节期间以及春节前返乡潮的1月，今年2月、3月的成交套数均实现了环比增长，其中2月一手住宅成交套2136，环比增长25.4%，3月一手住宅成交2755套，环比增长29%，成交均价则是连续两个月实现了环比、同比双增长。其中2月成交均价环比增长0.5%，同比增长1.5%，3月成交均价环比增长4.3%，同比增长5.1%。从成交面积来看，1—3月全市新建商品房成交面积约103万平方米，新建商品住房成交面积约74万平方米，同比减幅均连续2个月收窄，比1—2月分别收窄8.8个百分点和4.2个百分点。

    美智地产市场研究中心总监张镇兰说，1—2月受春节假期影响，成交处于低位，低基数效应明显，假期效应减弱后，市场逐渐恢复常态。而随着成交结构的改变，如市区成交占比提升等，全市住房成交均价有所回升。

    杨东卉也告诉记者，受“传统淡季+春节”的双重冲击，再加上返乡潮涌现，1月份成交量下降；2月份假期结束后，房产市场交投热度开始恢复；3月份进入楼市“小阳春”，因此2—3月成交量环比有增长。春节前各大项目促销，在1月低基数情况下，2、3月改善需求逐步释放，成交价格也得以逐月上涨。

    从数据来看，随着春节后的江门楼市回稳，新建商品住房库存量持续减少。截至2025年3月底，全市待售新建商品住房53332套，环比减少1.9%，同比减少5.1%。其中，江海区、台山市、开平市和鹤山市环比、同比均减少，新会区环比减少，蓬江区同比减少。

    区域 台山、新会表现亮眼

    再来看看各区域的情况。

    今年一季度，台山市一手住宅成交1218套最高，其次是蓬江区成交1179套以及新会区成交1058套，开平市一季度一手住宅成交达1043套，恩平市、鹤山市、江海区分别成交823、703套和570套。

    从成交套数来看，台山市高居第一。如果看同比增幅，新会区一手住宅成交套数同比增长最大，而开平市一手住宅市场则实现了“量价齐升”。值得注意的是，蓬江区一季度一手住宅成交量虽然在各县（区、市）排名第二，但同比下滑达两成。

    杨东卉分析，台山市华侨和港澳乡亲较多，这部分人群在春节和清明前后集中返乡，拥有较大的购房潜力，一季度新规改善产品推出，叠加各项目较大的优惠力度，使得当地购房意愿增强，成交套数也随之增多。新会区方面，当地热门板块的一些新项目在上年下半年入市，部分热销项目价格有所下降，综合各方利好，不少观望的购房者开始进场。

    嘉毅地产总经理邓桐燊说，每年春节前后都是台山楼市的高峰期，主要是海外华侨以及外出务工人员回乡购房。开平方面，汇峰天峻以成交267套位列全江门市成交量第一，以均价每平方米9109元成为开平市场的最高价；受该楼盘的影响和带动，开平楼市量价齐升。

    张镇兰表示，新会区主要是受到低基数效应影响，2024年一季度新会区一手住宅成交套数比前几年都低，成交不足千套。其次，当地部分品质热盘和促销项目领销，带动成交回升。春节期间，开平受到返乡人群需求集中释放带动，处于传统销售旺季，叠加多个楼盘放价促销，还有部分高品质带装修楼盘的加持，一季度实现了量价齐升。而蓬江区，假期市民出游、回乡较多，且刚需项目经过多轮降价消化，可选择货量有限。

    “一季度江门楼市还有一个亮点，就是恩平市一手住宅成交均价是各县（区、市）中同比增长最快的，主要是恩平原来的小区住宅大多数都是旧设计户型，受需求影响，楼价一直相对稳定。而新推出的新型住宅，激发了当地购房者的需求和热情，也说明市场不缺客，缺的是高品质的楼盘。而鉴于多个高品质住宅楼盘的热销，新会区一季度一手住宅成交均价位于各县（区、市）首位。”邓桐燊表示。

    换新 二手住房成交面积增长

    看完一手房，再看看二手房的情况。

    根据数据显示，1—3月全市二手住房成交5926套，基本与去年同期持平。二手住房成交面积约65万平方米，同比增长3.7%。其中，蓬江区、新会区和恩平市的数据都实现同比增长。全市二手住房占全部住房成交比例的46.7％，比去年同期增长3.7个百分点。

    值得一提的是，鹤山市二手住房的成交面积和套数均超过同期新建商品住房。对此，业内人士表示，这反映出市场“以旧换新”的节奏在加快；鹤山次新房的成交相对新房活跃，在于部分前期买入的投资型业主陆续降价套现，次新房优势凸显。

    邓桐燊则透露，各大银行对二手住房按揭贷款的政策支持较大，再加上二手住房降价，与一手住房相比，性价比高。“此外，由于税收政策的调整，刚需置换促成二手大平层住房成交较多，成为新的增长点。”邓桐燊说。

    展望 房企“以价换量”仍是常态

    那么，楼市回暖是否会持续？杨东卉认为，今年中央或地方会继续出台刺激房地产市场的政策，从近一年的数据来看，供应量在逐步收紧，成交量在震荡中已接近触底，库存去化周期在逐步下调。在江门虹吸效应较强的地区，楼市有望在今年止跌回稳。

    张镇兰表示，当前，江门全市新房去化周期仍超20个月，供大于求格局未根本改变，短期内房企“以价换量”仍是常态。随着采用规划新规的项目越来越多，项目成交量和价格将进一步分化。

    邓桐燊则预测，今年接下来的房地产市场，将呈现以下两种特征：一是一手住宅价格企稳回升值得期待，一方面在于政策的发力，另一方面在于4.0住宅已逐渐成为市场的主流；二是二手住房成交量将持续增加。随着二手房降价，与一手房价的差距增加，有利于成交，再加上银行对二手住房按揭的支持力度加强。接下来，刚需置换购房占比会增大，高品质公摊少的楼盘将持续成为市场的热点。