上周，《一套顶层复式1954万元，江门一楼盘刷新江门洋房备案价纪录》的报道在本报刊发后，吸引许多读者的目光。说起复式洋房，相信大部分市民都不会陌生。曾几何时，复式洋房一度风靡江门。如今，随着大平层的热销，一手在售的复式洋房可以说是越来越少，直至高价顶层复式的出现，重新让其进入大众视野。那么，为何一手复式洋房会变少？目前市面上在售的复式价格几何？记者就此进行了走访调查。

    文/图 江门日报记者 陆沿任

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    政策变化 一手复式洋房越来越少

    “很好奇，什么样的老板会买？”“厉害了！江门土豪准备好了。”上周，江发·天御湾8栋取证，其顶层复式备案总价均刷新江门洋房备案价纪录，在网上引发关注。江发·天御湾8栋共27层高，两梯一户设计，仅26套，套均备案总价为975万元。其中，最贵的一套为顶层复式2701单元，备案单价28688元/平方米，建筑面积约681平方米，备案总价高达1954万元，刷新了江门洋房备案总价纪录。

    复式一般是指占用两个楼层、有内部楼梯连接的房屋，其起源于跃层，又优于跃层。一般复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯。

    记者调查了解到，目前市面上在售的复式产品可以说是寥寥无几。市区方面，除了江发·天御湾的顶层复式，仅有博学名苑、骏景湾誉峰、银海·兰亭四季等少数楼盘有复式产品在售。

    事实上，在大约20年前，复式洋房可以说是风靡江门。在江门楼市的发展历程中，复式产品作为一种独特的住宅类型，凭借其新颖的空间布局和较高的使用率，受到市场的广泛关注。进入21世纪，随着多层、高层电梯房的兴起，复式洋房也应运而生，当时不少小区纷纷推出顶层复式产品，吸引许多市民的关注。时至今日，江门二手市场上仍有不少复式洋房在售。

    对此，美智地产市场研究中心总监张镇兰分析，以前土地供应相对充足，容积率限制宽松，适合建设复式洋房这类低密度产品，且当时市场缺乏高端住宅，复式洋房曾一度受到青睐。后来，规划政策转向，出让地块容积率提高，再加上核心区域土地逐渐稀缺，开发商为平衡成本，高层住宅成为主流，一手复式洋房越来越少。在此背景下，也有部分楼盘为了提升项目档次，提高溢价空间，采用“高低配”的规划策略，如“高层+叠墅”等。

    嘉毅地产总经理邓桐燊则告诉记者，以前的复式洋房主要以首层或顶层的住宅为主。主要原因是以前的步梯楼首层和顶层的价格都比其他楼层便宜，通过复式设计赠送更多面积和空间，不仅便于销售，更有利于提高销售总价。在电梯楼多起来后，很多楼宇的顶楼都设计成复式，一方面满足客户对“高空别墅”的需求，另一方面有利于销售。现在随着4.0住宅的推出，复式洋房更多的是面向高端改善型客户。

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    价格不菲 复式产品有价有市

    然而，物以稀为贵，市面上虽然复式产品不多，但价格往往居高不下。

    今年2月，位于新会区的银海·兰亭四季旗下的复式大平层亮相，吸引了许多市民的关注。通过复式产品“大平层化”，呈现别墅级阳台，约6.65米中空挑高，实现“空中墅居”生活。据悉，项目主推建筑面积约210-250平方米的复式大平层。“我们楼盘的复式产品强调尺度和舒适度，同时利用4.5代产品特点，创新设计院落大平层，满足都市人对于田园诗意居住的追求。”银海·兰亭四季一名工作人员说。

    而在蓬江区，博学名苑则是在售复式产品较多的楼盘。其打造8套326平方米复式洋房，每套总价约500万元。博学名苑相关负责人介绍，相比大平层，复式洋房具有独特的空间魅力，相当于两套大平层的垂直叠加，不仅拥有约8米宽幕客厅，更通过上下双空中花园设计创造了立体生活场景。无论是品茶会客、园艺休闲还是观星聚会，都能找到专属空间。与别墅相比，复式洋房既保留了别墅的纵向尺度感，又规避了别墅高维护成本的痛点，私密性与便利性兼具。

    那么，价格不菲的复式产品是否会有价无市？以江发·天御湾为例，自上周备案价公布后就吸引许多消费者目光。虽然其8栋顶层复式产品备案价超1900万元，但依旧吸引不少意向群体咨询。

    记者从博学名苑了解到，其复式产品主要吸引企业主管、高管等高净值人群前来咨询，因仅有8套，稀缺性强，具有不可复制的江景和地段价值，契合了高净值人群对居住体验和景观资源的双重需求，尚未正式开卖就已经吸引不少意向人士。其中，有意购买的消费者吴先生是某企业负责人。他告诉记者，相比以前的复式产品，如今的复式拥有难得的景观资源及空间优势，除了入住舒适外还有一定的收藏价值，所以一直很关注。

    张镇兰认为，目前在售的高端复式产品，如博学名苑中和苑、江发天御湾等的复式产品，都占据了一线江景资源，稀缺性强。其中，博学名苑还坐落在市区核心位置。目前的复式产品，在设计上均采用大平层化，拥有IMAX级的空间感和景观视野，还实现了“类别墅”的功能分区和私密性居住体验，可谓是集合了资源稀缺性和空间价值的双重优点。同时，复式洋房适合多代同堂、对景观视野、城市配套有一定追求的改善型家庭，保障私密性和互不干扰。

    江门市鼎堃房地产顾问有限公司总经理谢慕贞则提到，目前市面上的复式洋房赠送面积多，实际得房率高，客厅多为中空可改造为夹层增加使用面积，拥有别墅的特色，功能分区明确，适合多代家庭居住，而且拥有普通洋房地段、配套较为优越的特点。此外，复式洋房的稀缺性也间接影响该类产品的市场定价，导致总价也趋向别墅产品。

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    复式、别墅、大平层 消费者应根据自身情况选择

    对于复式洋房市场的未来，业内人士如何看待？

    不少业内人士认为，随着改善型需求升级，复式洋房凭借“别墅体验+平层便利”的优势，将成为高端市场新选择。尤其在城市核心地段，复式洋房拥有“稀缺景观+绝版户型”的属性，长期保值增值潜力大。

    张镇兰表示，目前复式产品普遍面积较大、总价高，导致客户在产品选择上会与别墅相比较。目前复式的静区基本设置在二层，但恰好与楼上的动区相连，对比别墅，容易存在噪音的影响。未来普通复式需求或增长乏力，但稀缺资源型复式产品可能成为高端改善型市场的细分产品，主打精品定制化路线。

    那么，对于改善型消费者而言，在复式洋房、别墅和大平层之间，该如何选择？

    对此，张镇兰认为，复式洋房适合多代同堂、对景观视野、城市配套有一定追求的改善家庭。大平层适合注重市区配套、偏好便利生活，同时看重资产流动性或追求核心地段的人群。别墅带有独立庭院和传承属性，如注重隐私与户外体验、预算充足且有长期居住规划的，可考虑别墅产品。

    邓桐燊表示，对于消费者来讲，三个产品各有特色，主要还是按自身需求购买不同类型的产品。多代同堂或有老人小孩，不妨选择大平层；居家办公、享受自然，可以选择别墅或复式顶楼。总之，选房最终是看家庭结构、购房预算和生活的便利性。

    谢慕贞则认为，买房最需要考虑的是其居住属性，应根据家庭成员多少、生活习惯等多种因素综合考虑。打个比方说，如果客户的家庭是多代同堂的建议首选大平层，剔除老人家上下楼梯的不便和安全隐患，屋内动线流畅，也可以在一定程度上保证私密性。因此，最终还是得根据客户情况才能进行适当建议。